现实生活中经常会遇到租客从非房东手中租赁房屋的情况，非房东的身份有可能是已经承租房屋的“二房东”，也有可能是获得了房东全权授权的房屋托管公司或中介机构。

        那么租户在租赁过程中应该和谁签订合同？如何辨别交易对方是否享有出租权？为避免违法转租应该核查哪些文件？笔者略作研究，和大家分享一下。

一、和谁签合同？

    （一）租赁权的概念

        目前租赁权仅停留于学理概念，可以理解为让渡使用权并获得相对应租金收益的权利。意即，享有租赁权的主体才有权利与租客签订租赁合同。一般情况下，房屋的所有权与租赁权合一，房东是房屋的租赁权人。但同时，法律规定经房东允许，他人可以获得租赁权。

    （二）转租与违法转租

        1.转租概念的法律拆解

        我国目前的法学理论是债物二分，简单来说就是合同关系与物的所有、占有之间分开讨论，因此合同的有效性并不必然导出房屋使用的合法。

【一般租赁合同】房东对房屋享有所有权（物权）；房东通过签订租赁合同（债权）的形式让渡一定期限内对房屋的使用权，并获得承租人给付的租金收益；

【合法转租】承租人经过房东的允许（获得租赁权）将房屋转租给次承租人，二次让渡一定期限内对房屋的使用权，并获得次承租人给付的租金收益；

【违法转租】承租人未经过房东的允许（未获得租赁权）将房屋转租给次承租人，二次让渡一定期限内对房屋的使用权，并获得次承租人给付的租金收益。

        2.违法转租的法律后果

        1）房东解除其与承租人的合同（原租赁期限立即到期）

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条

        承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

        承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十八条

        出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

        2）未经出租人同意，原租赁合同到期后需腾退房屋

《中华人民共和国民法典》

第七百一十七条

        承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

        3）如承租人拖欠租金且转租合同可履行，次承租人为继续承租可以代付，房租的追偿风险由房东转移至次承租人

《中华人民共和国民法典》

第七百一十九条

        承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

        次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

    （三）房东授权第三方代理出租事宜

        部分情况，也会出现房屋代理公司、托管公司、房东近亲属等主体代房东行使租赁权，进行相关事宜的办理。但值得注意的是，在与非房东签订合同的时候，应当留存相应的授权文件，并对授权范围进行特别关注。明确是否涉及租赁权的转移，还仅是相关事务性的代办。[注：如为租赁权的转移，则应当关注是否构成非法转租；如为相关事务性的代办，则关注留存授权文件及授权范围]

二、在签合同之前应当核查哪些文件？

        在签合同之前，需要小小的尽职调查一下，以验明对方的身份、确认对方具有权利出租标的房屋、并掌握房屋目前的状况（例如是否设置抵押、是否被执行等）之后，再涉及租赁合同文本的双方谈判或协商。

    （一）交易相对方

        1.身份证明

        1）企业法人：营业执照、法定代表人身份证、法定代表人授权委托书（如有，非必需）

        2）自然人：身份证

        3）民办非企业法人（一般很少涉及）：民办非企业单位登记证书、法定代表人身份证、法定代表人/负责人授权委托书（如有，非必需）

        2.房屋产权证明/房屋档案

        1）不动产权证书，或房屋所有权证

        2）房屋档案：房屋所在地（例如北京，具体到朝阳区、海淀区）的房地产登记中心/不动产登记中心，以及其官方网站

        3.租赁权的证明（如涉及）

        1）房东出具的转租同意函

        2）有表示房东知悉房屋转租并表示认可的相关证据（eg.聊天记录等）

    （二）如果存在代理行为的，还需要

        1.授权委托书（提示：关注授权范围）

        2.被授权人的身份证明