买公寓是很多房地产小白经常犯的错误，被列为房地产投资四大神坑之一（办公楼、公寓、旅游度假房、别墅，别墅更是现金流的粉碎机）。
一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。
公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客，大概占比10%-20%；他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。
投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。
这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。
二、对于刚需客的四大缺陷：公寓的居住价值是被阉割的，无学位，居住环境不断恶化，不适宜居住。
刚需客户
1、公寓的居住价值是被阉割的
2、居住环境不断恶化，不适宜居住
刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。
缺陷一
1、公寓无法落户
2、无法享受教育方面的配套
不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。
缺陷二
1、随着办公租户增多，生活环境逐步恶化
论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。
缺陷三
1、不通燃气、商业水电
2、高物业费，使用成本居高不下
公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。
缺陷四
1、一层楼10到30多户的比比皆是
2、小区环境一般、无绿化
三、对于投资客的五大缺陷
公寓寓物业主要通过物业升值和租金回报来换取回报。但如果详细分析，你就会发现无论物业升值还是租金回报的收益率极低，价格便宜是相对的，如果不涨，50万都贵，如果上涨200万都便宜，要理解这个概念。我一个朋友在广州珠江新城300万买的公寓，租金相对于住宅是能高不少 ，但在16年一轮市场普遍翻倍的情况下，公寓仅仅只是上涨了30%，而且转让要交的费用超高。这其中的资金成本，机会成本可想而知。公寓是个伪投资产品，根本不值得投资。
缺陷一
公寓产权年限只有40-50年，土地年限到期缴纳总市值7.5%土地出让金。
缺陷二
公寓贷款条件苛刻，年限只有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。月供要求高。
缺陷三
公寓客群狭小，交易周期漫长。特别要注意返租公寓，这是最迷惑的大坑！！二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用，投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。刚需客的退出、投资客的迟疑，自然会造成二手公寓项目交易周期漫长，影响公寓的投资回报率。
缺陷四
公寓房价涨幅缓慢，长期低于住宅涨幅。
公寓产品居住属性严重缺失，长期与住宅项目价格倒挂，在成本高出住宅的情况下，价格却卖不过住宅。只有在住宅房价飞速上涨的情况下，公寓价格才会跟随上涨，涨幅远远低于住宅。
缺陷五
公寓交易税费高昂（总房价30%），投资者基本不可能通过物业升值取得收益。公寓物业交易过程中存在大量的税费，其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的；个人所得税、契税也是全额征收，不像住宅会进行减免。简单计算，光税费这一项就达到总房价30%，这还不包括你支付的房贷利息，中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%，你投资的公寓才会略有盈余。投资者期望通过公寓物业升值获取回报的可能性极小。
四、总结
各位年轻朋友总结一下，毕竟年轻人赚钱不容易。
1、公寓环境不适合居住
2、公寓不增值
3、公寓流动性差。这点很重要，当你凑够了钱、有了购房资格，想去换房的时候，你会发现公寓卖不掉，置换计划就要因此而搁置，那就惨了。
4、公寓租售比虽高，但也是不能覆盖贷款利息。你想要的是收益，别人要的是本金。
举个小例子：
你贷款100万买公寓，一年要还贷6万。而你去租人家公寓，一年可能才5万。加上公寓本身又不升值，还有房价下跌风险，未来卖不掉，那么买公寓真的不如租公寓，既保证了资金流动性也避免了风险。
总之，千万千万不要买公寓！！
五、当然，也有值得买的公寓，比如深圳湾一号，也就几个亿吧。
