对于租房,很多人有一个误解,以为租房很便宜,比如说一些同学会有这样的观点:北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍,也就是房价是租价的60倍还要多,而且我们的房屋产权只有70年,那我就租好了,我租一辈子房也没有什么大不了。
今天我将要告诉你,买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。
我从三个方面给你讲这个道理:
第一,大城市的房租是增长很快的,今天看起来便宜,未来会很贵;
第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的;
第三,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。
原因一:大城市的房租快速增长
我们先来看点数据:从2010年到2016年这段时间,是我国经济大幅减速的时期。可是,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%,7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀,房租的增速是非常快的,快了1倍以上。
租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样的。根据统计,战后这70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢?我从两方面跟你讲:
第一方面,我从供求原理跟你讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢?从需求面看,很多人不停地涌入大城市,没房子的只能租房住,所以租房的需求是刚性的。从供给面看,因为给定地段的房子就这么多,增加非常慢,所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租,租房的不得不租,这样一来,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。
第二个方面,我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律:随着人们收入的增加,人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的,用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来,租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此,人们用来租房的钱会越来越多,那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。
原因二:买房VS租房,算清这笔账
我们刚才说清了房租的快速增长,在此基础上,我来告诉你,由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租是很便宜的。
我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现,对于“租”和“买”这两种选择,30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话,30年后你就多了一套房子。
先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。
再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。
粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。
过去这些年,我国房价涨得快,其实就是这个道理,有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力,而早入手,早受益。
原因三:买房具有抗通胀的属性
刚才给你讲了,由于租金快速上涨,房价其实相对于房租是便宜的。那么,我再给你增加一条买房的理由,就是抗通胀。
不知道你有没有注意过,很多国家的货币的面值都特别大,比如说日元、韩元,后面有很多零,计数单位都是万、十万,甚至百万。你知道为什么吗?其实就是通货膨胀闹的,连续几十年的高通胀,如果不更换新版货币的话,纸币的面值就会特别大。
其实,通货膨胀是全球的现象,不限于发展中国家。根据统计,第二次世界大战以后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快,长期平均在每年6.6%左右。这样一来,你租房的话,就要面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。你买房的话,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。
租房的原则:“便利原则”
刚才,我仔细给你讲了,为什么大城市买房比租房便宜,核心是租金增速快,而且买房抗通胀。
你可能还有疑问,你会问,老师,我已经明白了买房比租房好,可是我现在实在买不起,必须租,我应该怎么办呢?这是个很好的问题,很现实的问题,我们必须面对现实。那么怎么办呢?这个时候,你要先租,以后有条件再买。
在租的时候,你要遵循一个便利原则,就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师,事业刚刚起步,对你而言,最好是住在交通便利的地方,这样客户一打电话,你马上就能到,就可以更好地开展工作,积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候,你虽然买不起房,但是你投资了自己。从长期看,投资自己是最好的投资。
如果租得偏远,虽然租金省了一点,房子大了一点,但是不利于你的工作,也不利于你休息,你的时间和精力浪费在来回的奔波上,省了租金,可是浪费了职场发展的机会,这是最大的浪费。
划重点
1. 由于房租的高速增长,买房比租房要便宜很多,而不是相反;
2. 买房是一次性买断未来很多年的租金和通胀,具有抗通胀的性质;
3. 暂时买不起房,必须租的话,要遵循“便利原则”,租那些让工作便利的房子,投资自己。
讨论与建议
一、这是站在刚需上来讨论的,从刚需上来看,历史和现实已经证明了这点,买房比租房好,即解决了住房需求,有有了立业的固定资产。特别是针对中国这个快速发展,下一步将领衔全球的国家来说,在没成为世界第一前,都可以一直买买买。
二、那么买房的风险呢,主要还在于投资性买房。虽然国家是整体向上的,但某一段时间的调整,也是不可避免的,在调整的时间,你的收入,能否承担买房的月供及家庭的开支,也是必须要考虑好的,如果在这段时间没有充足的资金扛过去,就会出现美国次级债的风险,房子被银行收回去,那怎么办。短期的风险若不能扛住,长期的规划投资就是一场空
三、因此买房一定要做好演算,你的工作是稳定的,这个稳定有多长时间风险,出现风险后你有多大的后手,是随便换个工作就能拿到现有的收入吗,还是有父辈的资金支持。对现在创业的人来说,买房投资并不是一件优先考虑的事情,创业的资金压力,变现的急需,以及某一天创业成功后的巨大收益远远抵扣了购买房子的增值
四、因此我的建议是,对刚需来说,可以买来居住。对家庭稳固也不愿去投资去创业有点闲钱的人来说,投资一两套房子是个不错的选择。但若对于心怀理想,要改变世界的人来说,还是不要把投资房产当成第一要素,毕竟这个世界美好的东西太多了,需要我们穷极一生去追求也不够,就不要把购房当成第一追求啦