房地产周期的特征是什么？

房地产周期，在很多方面都和其他周期相同，比如那些控制资本和信贷供应的周期。

有利事件发生，企业盈利能力提高，导致人们更热情和更乐观。

心理改善鼓励人们更加积极地行动，其中包括：某事做得更多；做这件事基于更加美好的假设；支付更高的价格去做这件事；

而且/或者降低要做这件事必须满足的标准。

所有这些事情往往会导致投资人承担更大的风险。

乐观的心理，更加积极的行动，综合导致资产价格上涨。这又会进一步鼓励更加积极的行动，更高的价格上涨，更大的风险承受。

不可避免的是，这种良性循环呈现出不可阻挡的态势，而这种不可阻挡的态势又导致资产价格上涨过高，行动积极性过高，高到投资人根本无法长期持续保持。

房地产周期还包括一个要素，其他周期都不具备，这个特殊的要素就是房地产开发周期很长。

房地产周期和其他周期一样，没有任何一项资产可以涨到天上，经过一段时间的上涨，必然有泡沫的存在。

就比如1991年，日本东京的平均房价飙升至每平方米1450万日元（约合100万人民币）。东京都23个区的总价可以购买整个美国的土地。当时的日本报纸说：“我们完全可以在东京出售土地，然后买下整个美国，最后将土地出租给美国人。”

由于购买者过多，日本于1987年开始实行摇号买房，摇号中奖率仅为1/3700。当时日本东京一套55平方米的房子疯涨到16.5亿日元（约合1.1亿元人民币），而如今这套房子只能卖出900万日元（约合60万人民币）。

当时在房产开发商的各种炒作和人们买涨不买跌的心理预期和早买早赚钱的“经验”推动下，日本的房价开始飞涨。

和其他虚拟⾦融产品的区别在哪⾥?

金融市场交易的金融产品是虚拟的，而房地产市场交易的房产是有形的实物，我们称之为“砖头和水泥”构成的世界。

从产品订购到产品交付，中间会有相当长时间的延迟。因为一座新的大楼推向市场，若要增加供给面积（如果需求没有同步增长，增加供给面积就会加大房价下行的压力），那么在此之前有很多工作必须完成：

1.必须对项目进行经济可行性研究；

2.必须找到一个合适的地段并买下来；必须做好建筑设计；

3.必须进行环境保护影响评估；必须从政府管理部门得到建造许可，有时还必须进行成片开发改造；

4.必须拿到融资，完成项目建设。整个建设过程会持续很多年，要是大型项目，交付时间甚至可能超过十年，但是房地产市场的情况变化得很快，在漫长的建筑时间里，可能发生很大变化。

为什么房地产对普通⼈来说并不是很好的投资品？但很多⼈却以为是很好的投资品？原因在哪⾥？

房地产市场的周期由于特殊因素的作用，其波动幅度会更大：

1.从项目初步设想到项目建成销售，其间有一段长达数年的交付时间；

2.房地产开发商一般都会使用极高的财务杠杆；

3.房地产供给通常弹性很小，不能根据需求波动快速地进行调整（也就是说，制造商一看他们的产品市场需求萎缩，可以马上采取措施减少生产，比如减少轮班，从三班倒变成两班倒，遣散部分员工。

但是房地产行业做不到，比如你是房东、酒店老板或者房地产开发商，遇到需求短缺，想要调整减少自己拥有的营业面积，那可就难多了）。

为什么说很多人认为房地产是很好的投资品？

大多数人没有发现房地产也具有周期性，在经济好的时候，人人都买入房产，导致上涨。

房价的不断上涨，让很多人都赚到了钱。因此越来越多的人开始买房。

还有一个原因就是房地产是实体经济，看得到、摸得着。让人们心里有安全感，也是平民老百姓最容易接触到的。

反之，如果是股票市场，区块链经济，很多人不懂，再着自己的钱就是一个数字，摸不着，内心有些恐惧。

还有人们对那些发生概率很小，但是会引发很严重后果的事情非常恐惧。

就比如一架飞机坠机，经过媒体的宣传报道，让很多人误以为坐飞机不安全。其实不然，坐飞机要比坐汽车安全10倍还不止。

同理，正是因为炒股跳楼的人被报道的次数太多了，让很多人第一反应就是，炒股不靠谱。你看谁谁谁就是因为炒股跳楼了。

这是因为人们只看到了表象，没有看清实质，让股票市场有了原罪——不靠谱，骗人的，让人家破人亡。

印象深刻的⼀句话是哪句话？

事实上，找理由把价格上涨合理化，这种事（以及预测后面还会涨更多）——无一例外地——都是发生在市场涨到高点的时候，而不是在市场跌到低点的时候。要想得到真正的启发和帮助，我宁愿去关注那些总是和市场唱反调的评论人士的看法，在牛市大涨普遍看好时，他们却冷言冷语，在熊市大跌一片悲观时，他们却看好看涨。