嘉宾：深圳蒲凡

•拙勇堂黑钻学员

•四美公寓创始人（原英语老师），100多间房收租，月现金流10万+，利润是同行的3倍

记录：深圳张爱萍

一，你是否遇到过以下问题?

①学完长租之后，还是不确定去哪里做

②好不容易有中介推房，却不知道如何评估房源

③不知道拿房需要参考哪些数据

④没有一套清晰的房源评估公式

•准确评估房源是做好长租的必杀技，是成本管控的关键，是高利润的保障，是风云变幻的市场中最重要的防火墙

2021年底进场，这几年租金在下降，很多同行退场，但是我们还很安全，这个是核心关键

•评估房源一个重要的思维：不谋终局者不足以谋开局

终局，是啥？要租出去，所以一定要先找到你的租客。

举例：现在小偷偷东西都不是先偷了，先把车的型号挂上去，看哪个有人会买，然后再去偷

二，房源评估的整体框架

城市→区域→产业区→交通→楼盘→户型→具体某套房源→数据

评估时，颗粒度越小越难，如何把颗粒度细下去

三，你的租客在哪里？

产业区/写字楼/商圈

这个城市有工作的地方是你的租客所在地最多的地方。找到上班地点

以深圳的南山区为例，不是只有南山区可以做，因为我最熟悉南山区，常年住在这里。

选择租客，我的标准是什么？我聚焦的产业区所在地，比如南山区科技园，后海，粤海街道

租客是白领

我的房子，和上班通勤路线有关系的，我的抓手就有了，我的租客每天去上班怎么去的呢？

每一种交通方式都有它的时间要求，这个时间要求，在上千位租客咨询中租客问出来的要求→从租客中来，到用户中去，从租客能够接受的时间要求去筛选房源

大城市的地铁比较复杂，转来转去很费时间。直达不超过5个站最好，超过了就跨区了。

步行小于等于20分钟，选择这种房源比较少，深圳产业集群，周边房源稀缺，房价高。

四、楼盘/户型，必须符合租客定位

定位的是中端租客，对生活品质有追求

所以要避开老破小，避开太简陋的小区，避开豪宅，极差和极好的都要避开

楼梯也要判断一下是否可以选择？

我就不太选择楼梯房

租客是情侣、单身，一房/二房

租客是家庭，二房/三房，等等

楼盘

1，地铁10-15分钟小区

2，楼道环境不错

3，非高端小区

4，电梯房

户型

1，大户型(3房及以上)

2，可改造空间大

3，卧室面积大

4，采光好

五，如何评估一套房是否能拿？

数据！数据！数据！

评估房源，你觉得需要哪些数据呢？

•以出房价定收房价

挂盘价和中介所说的价格都是外界的，你自己有自己的指导原则，有自己的一根弦在的

如果中介给推荐一套房子，去定出房价。

1、出房价

如何预估出房价？

一开始追求大概率正确

做多了，就会越来越准确

（1）成交价→出房价

（2）成交价的前20%→出房价

不是最高的成交价

比如60平的一套整租，7500是中位线，7800优秀，8000是非常优秀了

当时没有给自己定位要租8000，能租7800就可以了，最后确实出租也是7800块，因为我们也不是说高端租赁，是中高端，而且目前这个市场低迷

注意：（1）出房价不要过于乐观

（2）不要想着创造历史高价

（3）出房价预估保守些，安全线足，可能有惊喜（比如秒出租，比如不需要中介费）

•如何获取成交价？

（1）贝壳

（2）自如

自如分租，整租都有

挂价就是自如的成交价，非常准确

（3）同行房源表

这个获取很简单，找一个中介进入这个群就可以，潜伏在里面，获取这个信息

同行之间比较开放，你进我的群，我进你的群，不打紧

（4）没有中介咋办？

市场调查：用脚踩、用嘴聊、用心挖

以租客的身份

2，如何计算投入？

投入总成本(装修投入+中介费)

①装修成本：自行预估

②中介费：50%拿房价+50%出房价

3、回本周期

6个月/12个月/18个月

心里一个预估的能接受的回本周期。不能过长也不过短

•拿房价=出房价-投入总成本/回本周期

注意：没有那么复杂，没有把装修期和空置期考虑在内。

装修期可以加快回本周期，留足安全线，这6年10年这个装修期真的赚了吗？后面房子维护，修修补补，这个装修期很难赚。别太乐观，别把装修期作为赚钱空间存有侥幸。

然后在这个行情下一个月的空置期也差不多，很难赚到这个空置期的钱。

举例：房屋情况～

（1）南山中心区XX小区

（2）5房3卫

（3）160平业主

（4）报价15500

（1）出房价：N+2，改7房3卫，预计出房价19300（最后实际出房价19500）参考自如预估的，自如是比较正规的二房东，虽然他美感不够、质量也不太好。

（2）装修投入：6万

（3）中介费：1.5万

（4）回本周期：12个月

（5）拿房价=19300-75000/12=13050

（最终拿房价12500元）这个拿房价是10年前的价格，谈判上线14000，也可以接受，按照18个月回本周期来计算的话。

谈判技巧，目标设定，也很关键

4，挂盘价有用吗？

（1）洞察业主心理

（2）预估谈判难度

六，两个建议

1，拿房的目的是赚钱，不要盲目拿房，建立清晰的房源评估逻辑

2，不要过于谨小慎微，给自己吓到了，不敢下手

（不犯错也是不可能的）

大错不犯，小错不断，方能持续稳定前行

（所有的清晰是在走进去这件事之后才慢慢地清晰慢慢地清晰）

提问

1，拿房的时候需要告诉房东要改掉吗？

一定要诚实，不隐瞒不欺骗

正心正念

找到对的房东，接纳我们的方式，不劝，筛选对的房东

2，加卫生间吗？

不加，加卫生间是违规的

没改水没改电，平摊，小事，三瓜两枣别计较

有同行做了分开的水表电表

这个都没有太大的坏处

也没有任何事可以做到完美

3，收房成本，回本周期，没有把空置期装修期计算进去

这个不可期待太高

无缝对接不是每次都有的

留足安全线

不然你就会放开你的收房条件

4，对待租客

什么价格就什么房间就什么品质，2000块你还要独卫？不好意思没有

不违规搭建房中房，比如说在客厅加卫生间，随便拉水电线

隔断间，加个墙而已，不是大问题（复原成本也很低），属于不完全合理，黑白之间是彩虹

在这个做的过程中，要打通一些关系，街道办，物业，保安大哥，好说话

5，分租产品有界限的，不能盲目模仿抄作业

一定要看你这个地方一房二房跟合租单间的价格差，要看有没有市场，谨慎模仿

小凡老师感受：学这么多课，第一个课能够赚回来这么多。

三年浸泡，在这个圈子越泡越有价值，三年好像似乎才学会子安老师的一点点技能，就已经收获这么大了。这个平台值得浸泡一辈子。

三年前房咖会存在，现在还在，特别好，平台对你好一个月两个月可以，三年一直对你好，平台到底好不好，你心里已经很清楚了。一定要进入核心圈，不是打广告，真心话