5月9日杭州和西安分别解除了房地产的限购规则，我从杭州市的《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》入手，边解读通知边梳理接下来是该买房还是该卖房！
“优化住宅用地供应”的表述是“对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式”，优化供地模式就是说不减少供地数量，供地数量不变，只调整供地模式，结合5月6日帝都首次出让的住宅+产业+配套的供地模式来看，杭州大概率会在接下来的供地中减少住宅占比，增加产业、配套、自持的占比。
比如同一个地块，原计划住宅数量是大于商业数量的，在优化供地模式后该地块还会正常的出售，但是商业、产业的比例会大大的提高，总的来讲，目的是为了促进供需平衡，改变最近这两年供大于求的状态。
【这样的调节手段就是逆周期调节，如果从XY轴上来讲，逆周期调节的结果就是把房地产向下的曲线拉成向上的曲线，恢复市场繁荣，让房价起飞。】
接着来看，本次通知里讲了“全面取消住房限购”，不再审核购房资格。这是让商品回归商品属性，房子本身就是一个商品，就不该存在限购的这个条款，解除限购后房子才算做商品。买过或者了解奢饰品的小伙伴应该知道，很多奢饰品是有配额的，需要达成某条件才能够买到，并且只生产几十、几百个，不加量生产，昂贵的奢饰品才是限购的，也因为限购，奢饰品才昂贵！
而另一条“优化公证摇号销售措施”，意向购房家庭数量小于在售房源，就取消摇号环节，这也是为了让商品回归商品属性。试问有哪个商品是通过摇号儿来销售的？商品应该是摆在货架上，顾客来到货架前，看到了商品，认为自己有需要就买走了，而不是说我看到了货架上的商品，让别人给我摇一次号，摇中了，我再买走。摇不中，我又该怎么办呢？我去睡马路上吗？如果我不去睡马路的话，是不是就等于强制要求我去租房子，或者强制要求我离开这个城市？
“加强住房信贷支持”，购房人在城区范围内有一套住房且正在挂牌出售，在新购买住房办理按揭贷款时，可以执行首套房的低利率。这是给了普通人一个机会，对于普通人来讲的话，这是提前低价进货的阶段，就像商贸企业做生意一样，低价进货，高价售货。现在的情况就像是有一个商品一直被严控着，不允许随意买卖，突然放开了，允许私人用低价进一个货，那么私人在进货后就会通过各种的运作，把货高价卖出去，这里面就有个风险，就是要避免买到串串房！【其实这是为了让炒房客进场。】
在这次调控通知里，有一个可圈可点的就是买房就可以落户，杭州是给所有城市都做了一个好榜样。我们买了一个城市的房子，大多数时要在这个城市生活3年、5年，如果能在这个城市找到稳定的工作，可能会生活10年、20年。长期在一个城市里生活，就应该取得这个城市的户口，买房就能落户，可以在所有城市推广开来，这也是变相的打破户籍制度的一个方案。
最后，是我认为本次调控的最后一个重点。调控中又提到了绿色建筑，这两年从“绿色建筑”到“建筑绿色”，从上层到中层，“绿色”和“建筑”两个词就紧密的链接在一起，目前绿色建筑还处于一个初始阶段，我预估很快有会系统性的、高标准的绿色建筑标准，在标准落地后，绿色建筑会是继学区房之后下一个官方炒点。
我再额外提一个关于房产税（或物业税，姑且称为房产税）的话题，杭州本次全面取消限购后就不限制购房数量了，买20套、200套、2000套都可以，只要有票子，想买多少买多少。假设征收房产税之后，如果张三手上有200套房，他能够每月上缴200套房子所缴纳的房产税税额，那么张三就应该买200套房。张三买了200套房，张三每月交200套房子的税费，上层和中层就可以用200套房子的税费补贴给基层。
税收是调节贫富差距的工具，从税收的角度讲，税收就应该从富人多征税，从穷人少征税或不征税，最穷的人还额外能拿到补贴。理想的社会结构是橄榄型社会结构，最富裕的人很少，最贫穷的人很少，绝大多数人都是在中间，是不富裕又补贫穷的状态。
征税是为了从富裕的人手里拿出很多的票子，把这些票子补贴给最贫穷的人，需要编制出各种非富多彩的理由才能从富裕的人手里拿出票子，如果没有理由让富裕的人拿出票子来，那么就是富裕的、贫穷的、既不富裕又不贫穷的人一起拿出票子，再把票子补贴给贫穷的人，这样做的结果就是中间既不富裕又不贫穷的人越来越少，橄榄型的社会结构转向成金字塔型的社会结构。
本次杭州调控通知和2016年杭州的“杭政办函〔2016〕27号”的调控相比有些差劲，当年除了〔2016〕27号以外，还有“杭政办函〔2015〕57号”和“杭政办函〔2015〕140号”，这三个文件都推动了货币化棚改，亲身经历过当年货币化棚改的人都清楚，破破烂烂的旧房子被以高于市场价的价格回收，大量的低质老房被销毁，大量的现金在市场上流淌，最终推动了产业复苏，价格飞涨。
【从客观的角度讲，货币化棚改确实让很多人通过不劳而获得到了大量资产，也还是站在客观的角度讲，这些不劳而获的家庭也确实应该得到帮助，通过他们自己的努力是不可能住上新房子和好房子的，更不可能有富裕的钱创业和做生意，可能他们一辈子都不会翻身，但棚改就让他们翻身了。】
（今天的文章有一点点长，接下来讨论西安全面解除限购，西安和杭州的调控差异挺大的！）
接下来我们看西安的促进房地产市场平稳健康发展的通知，西安的这个通知是非常的有意思，和杭州有很少的相似点。其中一个是摇号销售的房产项目，摇号名单公示，摇号结果公示，选房结果公示时间由3天缩短到1天，和杭州的调控都体现出来了一个“快”字，就是更快的让购房者把房子买到手，更快的让购房者把票子花出来。
西安调控里比较有意思的点是允许企事业单位、社会主体购买二手房，鼓励把二手房改造成职工宿舍、居家式旅馆和民宿。我们做企业、做财务的人都知道，职工宿舍是企业的固定资产，如果住宅成为了企业的固定资产，那么市场上的住宅数量就会减少，职工宿舍是企业提供给职工的福利，福利可以做税前抵扣，同时又是固定资产，这样操作的话，这批住宅大概率就不会进再回到市场里了。
居家式旅馆和民宿的运营是长周期的，从投资到回本至少要有三年左右的周期，再考虑到旅馆和民宿的盈利，简单计算的话，就需要再增加三年左右的周期，这样操作的结果也是把住宅锁死在企业手里，减少市场上二手房的供给。
另一个有意思的点是“白名单制度常态化”。我之前的文章讲过白名单制度，白名单里要求给民企的贷款金额要大于国企的，我也计算过白名单大概能给一个楼盘提供7个亿左右的贷款金额。白名单本身是给现金流紧缺楼盘的规则，如果白名单常态化了，就是说新开工的楼盘也可以享受到白名单政策，这是在帮助民营房企加大杠杆，就怕民营房企借不到票子，就怕民营房企上不了杠杆。【房企上的杠杆儿越大，新房的价格就越高，买单的购房者花费越大。】
还有一个比较有意思的点是原土地出让合同约定的企业自持租赁住房，在补缴费用后就可以转成商品房上市交易了。这是在为房企备货，因为原合同已经达成，原合同的费用也已经交纳，原合同约定的商品房数量也已经确定，现在额外花一些票子就可以增加更多的商品房数量，这是在帮助房企增加货物，货物数量越多，货物的单价就越低，货物的总价就越高，最终的利润也会越高，这个规则大概率是在保护本地房企。
除此之外，我还要再梳理一下到现在为止没有解除限购的城市，目前没有解除限购的城市只剩6个了，北上广深，海南，天津，未来最有发展的城市就是这六个城市了。
虽然说因城施策，但是每一个城的规则都要上报，上报通过了才能公布和执行。在今年一二月份的那一轮放开的时候，我们已经看到过了小城市先解除，然后是三四线城市，再然后是二线城市，最后才是一线城市。今年四五月的这一轮还是这个顺序，越晚解除限购的城市，说明目前城市的当前发展是OK的，常住人口是OK的、净流入人口是OK的、产业是OK的、房价是OK的，如果找工作的话就应该在最后解除限购的这几个城市找，最好的肯定是北上广深，如果除了北上广深以外，就是海南，天津，西安，杭州。
我额外说一下4月30日天津解限购，天津解除的是120平以上房子的限购 这个解除只是面向于京津冀三个省市，实际上河北省是没有任何限购政策的，而且在河北省落户也非常的容易，大可以先落户河北，再从河北落户天津，从理论上讲这是可行的，从实践上讲还可以再等一等，等今年的“530政策”，我在【预测文】就预估过，今年的530或930会是一个大政策，会是一个一刀切的政策。
