引子
法律英语里的词霸大约有两种，一种是笔者之前讲过的claim这样的词霸，义项繁多，既有复现率极高的根源含义，也有众多涉及具体法律领域的引申含义，可以喻为“枝叶繁茂”型词霸；而另一种词霸就是今天要讲的这个deed这样的词霸，义项较为单一，所涉法律领域也较为确定（主要是英美财产法），但是基本含义的内涵极为丰富，与基本含义密切关联的用法及背景法律制度也很复杂，可以喻为“根深蒂固”型词霸。
deed=“契约”？
大家看到这个词，尤其是以前对法律英语不太熟悉的同学，可能第一反应是“行为”，的确，在法律英语里，它也有这个含义，只不过，这并不是它在英美法（财产法）里的最主要的含义。那么，deed的重点含义到底是什么呢？先来看一个例句：
§1. The corporation shall further have power by deed under its seal to grant, sell, convey, assign, surrender, exchange, partition, yield up, mortgage, demise, reassign, transfer or otherwise dispose of any lands, buildings, messuages, tenements, mortgages, debentures, stocks, funds, shares or securities, or vessels or other goods and chattels, which are for the time being vested in or belonging to the corporation, upon such terms as to the corporation may seem fit.【Cap 1078《香港浸信敎會法團條例》4（2）】
法團更進一步有權按其認為適合的條款，藉蓋上其印章的契據，將當其時歸屬或屬於法團的任何土地、建築物、宅院、物業單位、按揭、債權證、股額、資金、股份或證券、或船隻或其他貨品及實產批出、出售、轉易、轉讓、退回、交換、分劃、交出、按揭、批租、再轉讓、移轉或以其他方式處置。
通过这个例句可以看到，deed的这个在法律英语里的最常用含义是“契据”，当然还会涉及到与契据相关的法律制度背景，主要涉及财产法。注意一定不要翻译成“契约”，那是非常业余的翻法。当然，仅仅从术语的“名”上进行规范还远远不够，更重要的是了解术语的“实”。
基本含义
那么，在英美法，尤其是property law里，到底什么是契据呢？
deed是英美法里的一个特有概念，在大陆法系并没有“契据”这个概念，中国法里也没有这个概念。而且，契据在英美法里应用非常广泛。首先，我们来说文解字，大家先看一段deed的英文释义：
A deed (anciently “an evidence”) is any legal instrument in writing which passes, affirms orconfirms aninterest, right, or property and that is signed, attested, delivered, and in some jurisdictions, sealed. It is commonly associated with transferring (conveyancing) title to property. A deedcan be unilateral or bilateral.
这个英文定义的含义是：契据是指任何转让、确认或确定某项权益、权利或财产的书面法律文据，须经签署、见证、交付，在某些司法管辖区，还须盖印。契据通常与财产产权的转移（转易）相关联，所以它主要出现在财产法里。从这个角度理解，其功能有点类似于大陆法系的“物权合同”（但不能等同）。契据可为单方契据或双方契据。
deed在指不动产契据的时候，坊间一般按习惯称为“地契”，包括香港那边很多律师喜欢这样用，也可以算是一种可以接受的借用译法吧（虽然还是有一点不同法律文化背景下的差异）。不过在deed并非指不动产契据的时候，也就不适合叫地契了，这点大家要注意。
从上述释义可以看出：
首先，deed是一种书面法律文据，在古代，和evidence同义，就是“凭据”的意思。所以，我认为，“契据”里的这个“据”翻得很传神，也自然地从名称上就和契约（contract）自然区分开来了。这表明契据是一种凭据、凭证，用于记载一项契约（contract）或契诺（covenant），但本身并不等同于契约或契诺。
其次，deed的用途是财产或权益（权利）的转让或确认，更多地出现在地产转易中；普通法规定，原则上任何地产交易都要采取契据形式。我们可以看到，在美国、香港，房地产转让必须以法定契据形式作出。
第三，deed有形式要件上的特定要求，要签字、见证、盖印并交付（现代英美法不要求必须盖印，但是必须签字）。就是说，这个词是普通法里“仪式感”很强的一个词，比contract或者agreement要庄重得多。
第四，契据按签署方的数目可为单方契据（deed poll，亦称“单行契”）或多方契据（deed indented/indenture，亦称“双联契”），多方契据又称为缺边契据（剪开由多方分别持有，边缘呈锯齿状），单方契据又称为平边契据。
deed（契据）和contract（契约）的区别
这两个词是不熟悉普通法的同学非常容易搞混的，包括很多自称“资深”的译员实际上都没有搞清楚。下面就来讲讲这两个词的区别，避免犯一些常识性的错误：
1. 首先也是最主要的区别在于有无对价（Consideration）。这里插一句，什么叫对价consideration，这是英美合同法的一个核心概念，大概的含义是指作为承诺的价值而付出的价格、损害或容忍（The price, detriment, or forbearance given as a value for a promise）。或者更通俗地讲，即一方当事人获得的权利、利益、利润或好处，或另一方当事人所遭受的损失或承担的义务。对价是合同contract生效和强制执行的要件，但并不是契据deed生效的要件。正因如此，那些涉及一方收受某人利益或接受某人承诺的安排，如果该方并不给予任何事物作为回报，那么通常会采取契据形式，比如，质押（pledge）、金融担保（financial guarantee）、约务更替契据（deed of novation）、补偿保证契据（indemnity deed）等。在对是否存在对价有疑问的情况下，也可以用deed的形式来规避这种疑问。
2. 第二个区别在于诉讼时效（Limitation Period）。根据中国法，合同纠纷的诉讼时效是两年，而在普通法的司法管辖区，诉讼时效通常更长。例如，在澳大利亚（除北部领地外）、香港和英国，合同相关纠纷的诉讼时效为6年。相对而言，在香港、英国和澳大利亚的大部分州和领地，契据相关纠纷的诉讼时效要比合同纠纷的诉讼时效长得多，一般至少为12年，甚至在澳大利亚的某些领地长达15年到20年。
3. 第三方面的区别是形式和程序要件（Formality and Procedural Requirements）。签署契据必须符合特殊的形式和程序要件。从历史上看，签署契据曾经是一项十分庄重肃穆的行为，具有一些特殊的形式和程序上的要件，即契据需经过盖章、见证，并交付予对方当事人。当然，某些司法管辖区的现代规则放宽了对某些形式要件的要求，比如在契据的盖章要求方面。但是总体上而言，契据仍应当在其封面上明确其拟以契据形式签立（executed as a deed），且签字、核签和交付均为必要条件。同时，某些公司对于契据或超过特定金额或涉及重大交易（如：并购、重大资产变卖等）的法律文件设有特定的内部审批条件，通常需要提交授权签署相关契据的董事会决议；如涉及重大交易，还需要提交律师的独立法律意见书。
英美法里的常见契据类型
1. 担保契据（warranty deed）：在不动产转让中，契据将不动产所有权从原所有权人（让与人）转易至新所有权人（受让人），可能包含各种担保（warranties）。让与人在契据中可针对任何权利主张作出全面的产权担保，亦可仅针对让与人取得不动产之后发生的权利主张作出有限担保。
（1）前者称作一般担保契据（general warranty deed，亦称“完全担保契据”，full-covenant-and-warranty deed），有时简称为warranty deed，是一种最完善的地产转让文契，在该契据中，地产转让人不仅保证自己拥有该地产的全部所有权（权利范围上），而且永远保证拥有对该地产的权利（时间上）。一旦他人对不动产产权提起诉讼或提出质疑，不论他人对产权的质疑是源于多久以前，也不论这种产权瑕疵是转让人自己还是前手的业主的行为所造成，转让人都须为其产权作出抗辩，并弥补产权上的任何瑕疵，以保证受让人受让的产权不受其影响。
（2）后者称作特别担保契据（special warranty deed，亦称“有限担保契据”，limited warranty deed），这种契据只担保转让人本人是合法取得该不动产的所有权，而且转让人没有对该不动产作出任何有损其价值的行为。如果他人因转让人自己的行为而对该不动产的产权提出质疑，转让人须为其产权作出抗辩，但这种契据并不担保转让人前手的业主是否曾造成产权瑕疵。一般政府机构或是经由公司转让的不动产（例如：政府拍卖的房产或搬家公司帮人代卖的房产）均采取此种契据形式，在这种情况下，一般会引入产权保险（title insurance）制度，以规避产权瑕疵风险。
（3）在特别担保契据中，还有一种最为特殊的产权担保契据，称为quitclaim deed/release deed/deed without covenants（免责转让契据/放弃权利契据/除名契/简单契据），它是一种实际上不提供任何产权担保的产权转让契据，转让人仅仅放弃他“称为是他的财产”的不动产的所有权，但并不担保自己就是真正的所有人，也不会为不动产所有权中出现的任何瑕疵作出抗辩或弥补。quitclaim deed一般用于产权没有争议的交易中，比如：夫妻或家人之间的不动产产权转让，而一般正规的地产交易中很少使用。不动产转让中和quitclaim除名契对应的是grant deed（转移契），实践中应用范围更为广泛，因为，在转让契中，转让方不仅将不动产拥有的权利（通常是一切权利，包括所有权）转让给受让方，而且还要保证他真实拥有这些权利且这些权利上不存在瑕疵（比如所有权上不存在抵押、留置等第三方权利）。如果受让方接收房产后发现产权上存在瑕疵，受让方是可以根据“转让契”上的担保向转让方进行追索的。所以，陌生人之间的房产买卖通常应当使用“转让契”而非“除名契”。如：
§2. Tenant shallexecuteand deliver to Landlord on the expiration or termination of this Lease,immediately on Landlord's request, in recordable form, a quitclaim deed to the Demised Premisesor such other documentation reasonably requested by Landlord evidencingtermination of this Lease.
租户应在本租约期满或终止后，即行应业主要求，以可记录的形式签立并向业主交付出租楼宇的放弃权利契据或业主有理由索取的证明本租约终止的其他文件。
2. 信托契据（deed of trust/trust deed）：在某些司法管辖区，信托契据用作按揭的替代方案。信托契据不用于直接转让财产，而一般用于将土地产权转让给“受托人（trustee）”，通常为信托公司（trust company）或产权调查公司（title company）,其持有产权的目的是为借款提供担保（“托管（in escrow）”）。借款还清后，产权即经由登记债务解除情况而转移回借款人处，受托人的附条件所有权即行灭失。在另一种情况下，一旦借款人违约未还清借款，则受托人即得以新契据对财产进行清算，以清算后所得收益抵销出借人的损失。但是，信托契据还有另外一种含义，即泛指据以设立信托的契据，又可称为信托声明（declaration of trust），这种契据在证券行业运用得比较广泛，比如发行债券时与债券承销商签订的信托契据。如：
§3. ...trustee(受託人) means acorporation the principal business of which is to hold property belonging toanother person under the provisions of atrust deed.【Cap 571《證券及期貨條例》316（7）（b）】
……受託人 (trustee) 指以根據信託契據持有屬於另一人的財產為主要業務的法團。
3. 破产替代方案契据（Deeds as alternatives to bankruptcy），包括：
（1）债务和解契据（deed of arrangement）：规定债务人偿还部分或全部未偿债款的和解协议的文据，充作破产替代方案；
（2）财产让与契据（deed of assignment）：债务人籍以指定受托人接管财产以部分或全部偿还债款的文据，充作破产替代方案。
4. 不动产议卖契据（bargain and sale deed）：在美国不动产法中，指“转易不动产而不含有契诺（without covenants）”的契据，或曰表明“让与人默示拥有或曾拥有某项不动产权益而不向受让人提供任何产权担保（offers no warranties of title）”的契据。此类契据通常由依法而非依产权（by force of law rather than title）持有不动产的法院官员或受信人使用，例如，因欠税而遭查封的不动产，以及在行政司法官拍卖上拍卖的不动产或由遗嘱执行人变卖的不动产。
不动产契据的登记备案（Recording）
在英国，不动产所有权转移通常在地籍管理处（Cadastre）予以登记。而在美国的大部分地区，契据必须呈交予充任地籍管理处之职的契据登记官（Recorder of Deeds）或契据登记处（Deeds Registry）予以登记。未登记的契据虽可在当事方之间作为有效权属凭证，但在得到公示（disclosed）或登记（recorded）之前，不得产生对抗第三方权利主张的法律效力。地方法例可规定一个失效期，超过该期限仍未获登记的契据，即对第三方失效。
英国实行“不动产登记册（property register）”制度。在这项制度产生之前，证明不动产产权的是产权契据（title deed），即同时列示所有权以及相关权利、义务或不动产抵押情况的文据。在普通法体系中，不动产所有权系由一条连续完整的产权契据链加以证明。这种产权链（Chain of Title）是源于英国法“契据登记制”的一种土地所有权证明方法，要求以一系列经登记的契据证明从土地原始所有人直至当前所有人的所有土地转让记录是前后连贯、环环相扣的，由于登记机关并不对契据的真伪负责，所以调查成本很高。所以，后来产生了证明所有权的一套替代方法，也就是托伦斯业权登记制（Torrens title system），因为1858年由Robert Torrens爵士首次引入南澳大利亚州而得名。根据该项制度，不动产所有权的证明方式是存有产权证书（certificate of title），同时在不动产登记册中作相应登录。登记机关要对产权证书登记事项的真伪负责，因此，提高了证书的公信力，降低了土地交易和管理成本。
关联概念及术语
1.instrument under seal / special contract / specialty / contrat by deed / contract for deed
这是五个有关联或容易混淆的术语，所以以比较研讨的方式一起来讲。
首先，instrument under seal的含义是“盖印文书”，是deed契据的上位概念，盖印文书可以指契据（在符合有效契据的要件时），但不仅仅指契据，比如还包括保证协议（bond）等一切经盖章的文书。
special contract、specialty和contrat by deed三个术语基本上算是同义词。special contract的含义是A contract expressed in an instrument under seal (that is, in the form of a deed). 即以盖印文书的形式（即以契据的形式）明示约定的合同，一般称为“书面盖印合同”或“特别合约”，区别于口头合同或虽为书面形式但未盖印的合同（即simple contract，“简单合同”或“非要式合同”）。specialty也是“盖印合同”的意思，contrat by deed如果直译，就是“以契据形式订立的合同”。这里就涉及到一个问题，虽然契据不等同于合同，但是合同却可以以契据的形式订立。以契据形式订立的合同，如前所述，既可以规避“对价”的问题，也可以适用较长的诉讼时效。
而contract for deed和contrat by deed相比虽然只有一字之差，含义却完全不同。contract for deed的含义是（交付）契据合同，指当某些条件满足时，例如买主已付款或完成交易，卖主将取得财产的契据交付买主的协议。
2.absolute deed / mortgage deed
这是一对相对的术语，absolute deed称为“无条件契据”或“绝对契据”，指用于转让不附加任何限制条件的不动产产权的契据，是相对于mortgage deed，即“抵押契据”而言，抵押契据是贷款人（抵押权人）和不动产买受方（借款人、抵押人）之间签立的契据，不动产产权的转移附加有一项条件，即买受方（抵押人）必须履行还款义务，否则，不动产产权即转移回抵押权人（贷款人）。
3.deed of settlement/ deed of incorporation / deed of constitution
这三个术语都和公司设立及公司章程有关，但具体含义不同：
deed of settlement称为“授产契”或“财产授予契据”，完全是一个英国法概念（在美国法都没有），是指英国在1844年11月1日以前成立合股公司时订立的、指定公司合伙财产受托人并规定公司经营管理规章制度的契据。这些事项现由备忘录（memorandum）或公司章程（articles of association）来调整。（deed of settlement还有另一含义，作“财产处分契据”解，在此不论）但是，这是一个历史概念，现已废弃，它只是在当时发挥了“公司章程”的作用，本身并不等于现代意义上的“公司章程”，故径行译为“公司章程”或“公司组织大纲”，是错误的。
deed of incorporation实际上不是一个英美法概念，它是荷兰等大陆法系国家的概念，然后转译成为英文，它的全称实际上是notarial deed of incorporation，大陆法系有的国家规定，公司设立程序为签署一份由大陆法公证人（civil law notary）公证的deed of incorporation，即“公司成立公证书”（含公司章程）。但是要注意，它虽然和英美法里的certificate of incorporation（公司注册证书）在含义和形式上接近，但它不是英美法的概念或术语，故不能直接使用在英美法系国家起草的法律文件中。
deed of constitution的含义是“组织宪章”，这里的组织外延比较广，政府机构、社团或者基金会的宪章都可以包含在内，当组织指公司时，其含义等同于“公司章程”。
另外注意，在deed of incorporation和deed of constitution的中文译称中，都没有死板地翻成“契据”，可见，在由deed组成的词组的译称中，不必一定要出现“契据”两个字，要适当灵活处理。
