买卖房方法论总结起来就10个字：
1、择时
2、选筹
3、算仓
4、买入
5、卖出
继续聊方法论“选筹”，前面我们探讨了房子升值本质、价值来源和看清隐藏的中间变量。
接下来分两篇笔记聊聊楼市价格形成机制。
1、盘口交易量
大家可能没有意识到，小区里大家持有房子的价值，大部分时候其实是由少数卖房的房东决定的。
房子其实是流动性很差的标的，一两千套房子的小区，一个月成交三五套就算多了，市场冷淡时候，一个月可能一套成交都没有。
而每个月寥寥无几成交价格，慢慢就会成为所谓的“市场价格”。看到小区成交房价涨了，每个业主都会用这个价格计算自己的房子升值了XX万。大多数时候，这只是幻觉。
比如，一个小区2000套房子，平均每套价格500w，整个小区的房屋价值100亿。通过三五套房子的交易，成交价格翻了一倍（参21年上海一些楼盘翻倍行情）。表面上小区房屋价值200亿，每个业主也都觉得我的房子价值1000w了。
这只是幻觉，其实市场并没有那么多的资金。
在股市，炒股的人也常常会有种幻觉：要是哪个点的价格卖了就好了……
股票市场有个概念叫“盘口交易量”。事实上，K线图在任何“最高点”、“最低点”的价格上，成交量都很少。最高点价格，只能卖出一点点，再接着卖，就要以更的价格才能成交。资金量越大，越是如此。
一个小区的“盘口交易量”也很小，最高点价格可能只有1-2套房子能抛售出去。每个人都想着自己的房子也可以小区最高点成交价格的“市场行情”出售，不过是一厢情愿的幻觉。
例如在上海，一个有2000套房子，价值100亿的小区，放在A股已经是一支市值不小的股票了。很难想象，在A股市场，用一两千万资金就把一个100亿市值的股票拉到200亿市值。
但在楼市就可以发生，因为盘口交易量实在太小了。而且这一两千万资金中，大部分还是用了杠杆（银行贷款），实际购房者们拿出的真金白银可能只有几百万，就可以把整个小区市值拉高十几亿，几十亿。使得每个业主都产生幻觉：我的房子又增值了上百万……
由于小区盘口交易量太小，房价很容易被拉上去。当市场向下时，随之被反噬：每个卖房的房东都想以当前“市场行情”赶紧抛售，但盘口交易量太小，只能以更低的价格才可能成交。
这时候房价跟业主团结不团结，愿不愿意降不降价关系都不大。短期内小区房价是由少数“急售”房东所决定。
