明天周一了，本周末私募基金峰会上，各位大佬的意见其实都很理智，主要是现在市场情绪有点太过于低落了，这一点基本上是大家的共识。熊市的尾声是普跌，这个现象在过去的两个月已经出现了，9月份是全市场解禁量最低的一个月，所以这个月我不看空。
前几天有读者问我对于房地产的看法，以及为什么我会买重庆的老破大。在这里我略微谈一谈我对于房地产的看法吧！
首先声明，我在此主要谈一下我过去两年对于房地产市场的认知和感受。绝不能作为大家的投资依据。
投资不能只局限于股票！这是我在2016年8月反思的结果。
当时是股灾一年之后，也是从我熔断的坑里爬出来的时候，很多人都知道我在2015年5月成立的私募，现在看来基本上是牛市的顶点，所以从本质上来说这三年多，我基本上从未轻松过。
为什么会逆势去做一件这样的事情呢？原因有两点，第一个就是市场理财需求的需要，作任何一个生意首先是市场需求的存在，市场需求会存在三个周期，低谷，平庸，旺盛！而在2015年1-5月是全中国对于理财需求最旺盛的时候，所以那时候股市暴涨，后来P2P公司也如雨后春笋一般的出现。要知道2015年之后中国房地产也出现了一轮翻天覆地的变化，这一切的行为背后其实是全民投资需求旺盛推动的。
其次原因很简单，那个时候很好募集，就好像现在，我再多的言语也无法募集足够的资金。现在那时候的环境有巨大的变化。
那么其实投资的本质就是针对投资需求的把握以及认知。
其实之前一轮房地产价格上涨存在两个重要的逻辑，第一个就是从08年至今M2增加大约130万亿，然后棚改在过去三年中释放了大约三万亿。这个数字带来的结果就是大家手里有钱了，其次就是一定存在一大波拆迁户的硬刚需。
其实还有个客观原因就是中国的投资路径的匮乏，说白点就是大家手里有钱了也没地方放，所有人都明白银行的利息都跑不赢通胀，而理财的收益也大幅度下降，甚至现在都不足5%了！
这一系列的举动都会逼迫资金寻找一个相对安全的路径。而房地产就是一个非常好的蓄水池。这是大多数资金选择房地产的原因。
我这两年的逻辑是大约2017年5月才想明白的，其实想明白的时候已经很晚了，这一点上我从不认为我是一个很聪明的人，我选择的第一个城市就是成都。
成都的逻辑很简单，四川有接近一个亿的人口，成都当时的人口只有1500万左右。而当时天府新区已经开始炒起来了。但是一绕（四环）附近还有很多地方价格没有起来。
大家都知道一线城市当时深圳基本上已经封盘了，而上海也开始限购了，这必然会倒闭资金走向二线省会级城市，因为这是一个城市化集中的过程，农村的人口慢慢走向城镇，城镇走向县城，县城走向地级市，地级市走向省会，省会走向一线，这是一个进化过程，也不排除一些有实力的家庭直接跳跃式的升级，但是无疑就是更多的年轻人的就业存在于一线和省会级城市，更多的家庭也愿意孩子能够在一二线城市好好发展。
而对于一个具有一个亿人口的省份，省会其实是省内大多数家庭的首选。
很多人选择房地产的逻辑是地段、地段、地段。这句话本质上没有错误，但是这不一定是投资的逻辑。地段逻辑其实本质上是炒作的逻辑。而大多数人居住的逻辑和投资本质的逻辑却是低估！
如果是纯粹的居住，距离市中心同等距离的地方其实本质上是差不多的，但是每个城市的发展都具备较大的差异，比如说成都就是重点发展西南边。天府新区就是这个逻辑。
那么成都当时的价格洼地是哪里呢？
刚升入中心城区的自贸区所在的青白江区。我第一次和成都的朋友聊到这个地方的时候，很多成都本地的朋友都觉得没有听说过，都觉得很远，我当时开车去过两趟。首先距离市中心也就是35公里，高速直达。但是很多人无法想象当时的价格低到什么地步，当时那边的价格大约也就是2000-4000左右，老房子大约是2000左右一平米，电梯房大约也就是4000元一平米，你没有看错。我对天发誓就这个价格，成都的地皮之上在2017年5月的时候居然有这么便宜的价格。
当时我们是半开玩笑的在那边买了一些房子，本质上是做一个投资逻辑的测试以及一个模型的建立，当时大约买入了1000平米左右，我们当时的逻辑就是三年之内这里至少翻一倍。
可是真实情况就是到了大约2017年9月的时候，这个地方的地价也就是土地拍卖的楼面价就突破了4000元每平米，这意味着什么？
意味着我们买的成品房价格已经低于地价了，也就是面粉比面包贵了。
当时我们选择青白江还有一个就是成都市棚改大规划的逻辑，当时规划文件中虽然没有明确说那些地方可能会被棚改，但是大约说了要拆掉大约多大面积和多少户。
这让我们看到的就是未来一两年中，会有大约6-8万人会被拆迁，要选择新的楼盘购买。而我们入场的时候，当地一家品牌地产商都没有，一家都没有！后来万科，金科，佳兆业都去了！价格也起来了！
时间其实过得很快，到了2018年2月份的时候，也就是大约春节附近的时候，成都二圈层价格开始暴涨了，需求开始被倒逼出来了，城中心土地供应不足，限价盘导致了摇号的数字加大，中签率越来越低，这导致了最直接的问题就是需求流向二手房！
我们朋友几个人都没有想到，短短的不到8个月时间这个地方的房价居然翻倍了！
多么像15年的牛市啊！多像啊！当时大家都努力的交易，连上交所的系统都被刷的需要半夜更新了，因为成交量突破万亿了！
我们当时年后聚在一起的时候，聊到这个事情，没有欣喜，而是深深的恐惧，因为我们几个人都是做投资出身的，从未想过房地产市场的走势会出现比股票还要恐怖的逻辑出现。这是一种异常。也是一种疯狂，这个背后其实是巨大的需求和恐慌的出现，很多人恐慌不上车就买不到房子了。需求是四川具有大量的分户需求，也就是儿子和媳妇儿要和老人分开居住的需求。还有就是改善型需求，毕竟当时二胎已经开始普遍了。两居走向三居是刚需了。
我觉得当时那一波，至少对于低估地区的房价补充是刚需的真实体现。当时我们年后就通过中介放货了。税我们认没关系，但是大约在市场价95折的价格出货了。很快这些房子就回到了当地的刚需用户手里，我后来问过中介，买我们房子的大多都是拆迁户，棚改的拆迁户。这些人中有一半人都是第一次购买商品房。房地产发展了近20年之后，其实还是有很多人是第一次买房子。这是我比较意外的。
后来这些钱出来之后，我们依旧在一起吃火锅聊天，当时我们聊到一个话题——租售比的问题！
因为我们几个人中多数都有在国外待过的经历，我们聊到国外房价和租金的时候，就觉得国内一线主流城市的租售比存在巨大的问题，租金价格和房价不成正比。我们当时聊完之后，刚好看到一个很好玩的新闻——重庆成为了二线城市中租售比最高的城市！
我忘了是哪本杂志的专栏文章了，我只记得当时是在飞机上看到的，看到这个信息之后，我就和大家聊了一下这个事情。
纷纷觉得重庆是一个很奇怪的地方——人多，地方少（可建设用地）、发展不错、房价很低！
当时我们几个人分批去重庆吃了火锅，当时我在江北嘴回忆着陆家嘴的时候，我就觉得这个城市太奇葩了！人多，建设不错，经济也不算太差，但是房价是所有直辖市里最低的，也是省会级城市中垫底的，真实江浙沪这边的三线城市价格都能比他高！
当时我们在城中心看到一些老破大的单平米价格不足一万的时候，我们自己都不敢相信。
于是我们决定在这个城市可以做一个租售比的模型。于是我们入手了！对的。
目前来看，我们在重庆的租金回报率大约在4.5%左右。市中心的。郊区一些的房子达到了夸张的6%。老破大，三四楼，多个房间，买入之后直接包租给长期公寓的公司。
其租金的比例高的让我们无法想象，这都超越了国外的租金比例了。
对于房地产的逻辑其实我认知的很简单，房子一定是用来住的，从本质上来说依靠房地产的投资去赚取价差的时代慢慢的将会过去了，一二线地产还存在一些投资价值，三四五线城市只具备居住功能！
从本质上来说，一二线城市的居住属性大约占比50%，另外50%的属性是金融！因为一二线城市的房子具备质押融资以及租金收益等多种金融功能。三四五线城市其实85%的居住属性，以及15%的金融属性。
所以，今天在这里我也告诉大家一些逻辑，如果是投资，那么你们要想清楚房子的回报率的问题了，盲目的买其实没有意义。
对于刚需家庭，我只给一个建议，那就是其实没必要去奢求什么跌不跌价的问题，去好好看看你们政府的规划图，电梯房卖不好就先买个234楼的楼梯房，毕竟居住问题先解决。
学区房是改善型需求，并不是刚需需求，这一点上必须要明白！
有条件依旧选择一二线城市，不过国内目前的限购和限价政策基本上大家也没什么机会了。还有个就是现在限价房摇号，对于刚需家庭来说这是绝对的利好。因为这中限价房很多真的是薅地产商的羊毛。
最后，我也说一句人话——住房这个东西和车差不多，虽然不是消耗品，但是也别指望一辈子不挪窝儿！毕竟房子的使用寿命和土地的寿命差距还是很大的。
土地就那么多，可建设的土地就那么多，很多房改房都面临拆迁，人口数字在这里摆着，人还要往高处走，M2这么涨，股市有这么低迷，那时候房价涨是一个必然过程！
但是现在国家控制的这么严，调控的这么厉害之后，我觉得这个市场现在已经不如股市具有吸引力了。就好像融创的孙宏斌说的一样，现在买房子不如买股票了！本质上逻辑是对的，因为投资的本质就是永远找低估的地方，找低估的品种！
不是吗?
（文章作者公众号：xjytzrx）
