第七章/第一节、清末民初的上海房地产投资

千年中国看北京，百年中国看上海。上海的开阜，开启了中国房地产的发展史。上海的房地产史从上海的租界开始。上海房地产的投资史从犹太人在上海的“炒房子”开始。清末民初时期的犹太人炒房子：从流浪汉到“远东首富”，哈同成为传奇房地产大亨。哈同发家的经历非常具有传奇色彩。

1849年，哈同生于巴格达，伊幼年生活很苦，靠拾破烂、拣煤块为生。后来，哈同随父母经印度辗转来到上海，替犹太老乡开办的沙逊洋行看大门。由于为人勤快、谦让，伊很快升为“管事助手”，负责看守鸦片仓库。这可是一个肥差，利用这个职务，哈同大笔收取提货人的贿赂，加上平时省吃俭用，伊很快就积攒了一笔财富，并用这些钱购买了一些零散的土地。

真正给哈同的事业带来巨大转机的是中法战争。1884年，中法战争爆发，中国军队在老将冯子材的率领下，接连挫败法国侵略军的攻势。这些胜利让中国人民欢欣鼓舞，上海的洋人却坐不住了，伊拉认为，中国打败法国后自然就会清理伊拉，于是纷纷逃离上海，上海的房价因此暴跌。哈同的新婚妻子罗迦陵也劝丈夫暂时去香港躲避一下。哈同却认为这是千载难逢的好机会。在说服了妻子后，哈同联络了周围的一批犹太人低价收房。为筹集资金，伊甚至把妻子的首饰也变卖了。哈同把筹来的钱全部用于购买房屋土地。

这是一场代价颇高的赌博，但是哈同赌赢了。由于清政府的腐败无能，中国在军事上节节胜利的情况下“不败而败”，与法国签订了《中法和约》。“洋大人”们又纷纷回到上海，“十里洋行”恢复了繁荣。哈同则名利双收，伊购买的房产，也就是今天的南京东路一带，后来逐渐发展为上海的商业金融中心，在数年间地价上涨千倍以上。由于哈同在关键时刻“不退縮”，维护秩序“有功”，1887年被聘请为“公共租界工部局董事”，当时这是租界最高的荣誉职务。哈同从此成为犹太“炒房团”中最耀眼的一颗明星，并被人称为“远东首富”。其实，当时在上海的外国炒房团并不只哈同一家，即便在犹太人中，哈同也并不是最早的。19世纪70年代后期，犹太人开办的沙逊集团就将业务拓展到房地产业，成为沪上“房地产大王”。哈同集团之所以能后来居上，除了集团领袖哈同出色的判断能力外，还和他与当时中国政府高官的良好关系有关。

为什么哈同集团能在短短的几十年中聚敛这么多财富，当时的一首歌谣曾这样描述：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用;攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”或许，正是把当前利益放在长远利益的框架中进行考量，才能有长远的辉煌，这就是哈同的精明之处。

当时的南京东路都是用一块块铁黎木（现在是相当名贵的木材，国家二级保护植物，看上去像红木)砖铺成的。是不是哈同出的铜钿目前无法考证，但是整个工程是由工部局负责完成的，在中国是独一无二的。当时南京路的地价、房价也是中国最值铜钿的。今天有100多年历史的上海外滩万国建筑，也与当时上海的开阜是分不开的。当年的香港算什么，就像80年代的深圳，小渔村而已。不是我豁胖，当时的上海是东方的巴黎，中国的NO.1。

清末民初上海房地产市场投资和投机的国内商人，有名的当时担任英商宝顺洋行买办的徐润，据其自述，拥有土地3200余亩，共建房屋2000余间，年可收租银122980余银两，是晚清上海著名的房地产经营者，因光绪九年(1883年)中法战争影响，外国银行收缩对钱庄的放款，造成市场恐慌，已从英商宝顺洋行到招商局当会办的徐润经营房地产积欠22家钱庄银100余万两，资金无法周转而告破产。还有一种说法是清朝洋务大臣李鸿章的亲信盛宣怀要控制招商局排挤徐润等会办，乘人之危将徐润查办而致其资金链断裂破产。就像现在的开发商，侬只要出事体被政府“刮三了”（政府查侬），银行停贷，高利贷马上讨债，侬资金链断裂只好吃官司、搞失踪、跳楼。像徐润一样破产还算好的，有条生路。

也有投资上海房地产成功的国内商人，清同治九年(1870年)后，上海工商业逐渐发展，好些中国官僚买办、地主富商看到外国侨商经营房地产获利优厚，也在租界内外大量购置房地产出租牟利。其中较大的有号称南浔“四象”的张、刘、邢、庞4家和宁波的方家、李家。他们原先都是乡间大地主，又兼营与外商有交往的丝茶业、沙船业和金融业。光绪二十六年(1900年)前后，刘家就在租界内买地建屋，为了管理众多的产业，在宜统二年(1910年)设立了经租帐房。后兄弟分家，仅刘景德一房，就分到大楼2座，住房600余幢，每月租金收入达5万银元。宁波李家在沪拥有大量房地产，后来设立了天丰、地丰、元丰、黄丰4家房地产公司。同发房地产公司创设于民国30年，原为上海实业家金仁甫、金文福合伙组织，开张时正值日伪政权管制经济，社会游资转向房地产机构，房地产买卖活跃。二人眼看业务前景壮阔，乃邀请曾从事金融业，又具有建筑师资历的周浩泉和具有一定经济实力的王永康参加。民国33年向社会集资中储券1.4亿元改组为同发房地产股份有限公司，组成董事会，推举朱如堂为董事长，周浩泉为常务董事兼总经理。设置地产、经租、设计和建筑4个部门，承揽代办房地产一切业务。以周浩泉在建筑业中的声望，赢得中、外客户信任。拥有自产房屋217幢，建筑面积2.1万多平方米，随房基地20亩多，可供建房基地6亩多。上海解放后仍由周浩泉任总经理。在清末民初上海的房地产史中，徐润和周浩泉还是具有代表性的人物。

下面举个民国买房的例子：最近读民国时某老中医的回忆录。回忆录里说，民国十六年，这位老中医在上海南城购房置地，瞧中一幢两层小楼，卖主喊价两万五银元，他觉得合适，自掏五千，从朋友那儿借足一万，签了房契之后，又拿着房契到钱庄办理抵押贷款，贷了一万元，算是把房钱凑够了。

这段回忆录提供了两条信息：一、民国时上海钱庄已经开始经营以房产为抵押的贷款业务，近似现在的银行按揭。二、在民国十六年，上海有两万五银元可买一套的房子了。

我得啰嗦一句，卖主喊价两万五，可不是人民币两万五，而是现大洋两万五。现大洋两万五还是挺值钱的，在民国十六年的上海，一块现大洋能买一百五十根油条，或者三十五碗乌鸡面，或者八十瓶荷兰汽水。大户人家办丧事，最名贵的“知宾酒席”也不过两元一桌。当时最牛的贵族小学育才学校，每学期学费才要三元。掰指头算算就会明白，那位老中医花两万五千银元买套房子，相当于花掉了一个人一辈子的饭钱，这笔开支还可以让几千个乏人管教的小孩子进入贵族学校就读。

老中医买的那幢两层小楼，底层五间，顶层四间（顶层少盖一间,空出来的地方当露台)，占地半亩，有个小院子，跟现在的独栋别墅没什么两样。这么好的房子，要价两万五还真不算贵。你知道，现在上海市中心城区（中环以内）的独栋别墅每平方米不低于五万，想买同样面积同等样式的一套房，没有几千万是弄不成的(2007年)。几千万，那可不是一个人一辈子的饭钱，而是一家人几辈子的饭钱。

当时上海的土地、房价与白银和老百姓的收入情况，现在的房价和老百姓收入情况；上海以前租界，1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多；1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银33877两。

30年代的1两白银，等于现在的多少呢？30年代，上海普通老百姓三口之家，收入大致是300两白银（大洋）。其生活水平（能购买的食物/生活用品，相当于目前年收入3万家庭的购买力——由此看，当年一两白银=现在100元RMB(当时，技术工人收入250大洋/年；小学教师400元大洋/年)。

当时在市中心建里弄房子，以容积率1.5计，地价3万两/亩—45两/平方米（楼面价30两），以RMB1000元/平方米建筑成本计(10两银子)。成本：40两白银/平方米，加上10%利息，10%税费，15%利润，5%其他=56两白银/平方米合：5600元人民币/平方米。

当时，上海人收入为目前的40%（目前普通人家收入7.5万人民币，当时300大洋，合3万元人民币)目前政府的统计数低于7.5W,实际是有的。

30年代，当时的5600元/平方米，购买的吃力程度，相当于目前人的14000元/平方米。而当时，上海人口只有目前的1/4，买房基本没按揭。

上海的开阜是清皇朝的屈辱，但它让国人了解外面的世界很精彩而阿拉自家很无奈。西方列强以霸权的方式在租界推行市场化的土地买卖，使上海房地产有了投资和投机的市场，成了冒险家的乐园。上海百年的房地产发展史，也记录了列强对中国的掠夺史。