这是观观咨询的第11个案例
从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地完成一个购房咨询。
本期咨询来自于在苏州工作的粉丝，已经买入二套房收租，并且女方保留了首贷的宝贵资格，希望投资有上涨潜力的房产积累财富。年轻夫妻应该都在事业上升期，两年后家庭收入也有所增长，现在就开始异地投资的规划值得肯定。勇气，是尽管你感觉害怕，但仍能迎难而上；尽管你感觉痛苦，但仍能直接面对。改变，是打破舒适区的最佳途径，安于现状往往不过自以为是。我们认真地来谈谈，身在二线，如何实现资产跃迁？
关键词：人在二线、一线房票、首贷
上周的问题是：
观观，关注了你的公众号，集中看了非常实用的每周咨询，从中能学习思路的拓宽，非常感谢，大多一线的，我二线的也来咨询。
本人在魔都周边的苏州，34，尚未有孩预计今年，家庭月收工资2.3万，年终奖浮动10-20万，目前在苏州吴江2套房，13年购入113平房自主，我主贷商贷，贷款剩余50万，市值180万，每月还款3900。15年购入75平房，现出租中，月租800元，我老婆主贷公积金，贷款40万，未在征信报告中体现，市值80万，每月还款2000。第一个房贷由公积金提取每月4272元还款。
现有可使用自由资金40万，目前苏州限购限贷，不利于置换也无法新购。在学区房热的时候也考虑未来小孩就学问题，同时目前房子区位一般，贷款杠杆在买的时候没有考虑未来增长，没有利用好。
提问，如何优化可以实现从二线跃迁好的区域，或通过房产未来积累更多的资金，实现增值，未来置换也容易。其它区域投资也在了解合肥，重庆，嘉兴，长沙（妻子故乡省会）等。不明求指导。非常感谢。补充信息：妻子的税及社保公司在上海缴纳已近三年。
观观在提供咨询问卷了解详情后进行财务分析，回复如下
关键要点
工作地点：苏州
购房资质：按目前政策两年后有上海房票，一方首套贷
家庭资产：吴江两套房产市值260w, 现金32w,目前负债91w
购房需求：资产增值，兼顾学区
背景信息：家庭税后月入3.67w，女方缴纳上海社保已三年，老家在湖南
财务分析
从家庭资产负债结构来看，由于可支配月收入3.67万，目前持有现金32万，负债91万，负债率为20.7%，货币宽松的时代贷款杠杆还可以继续挖掘潜力。
操作策略
本期提问的苏州家庭已有对应普通学区房的房产，考虑离上海较近，而且女方社保及税金都缴纳在上海，再过两年达到五年期限就有上海购房资格。
经过财务分析，优化资产配置可择机卖出一套吴江房产，积累启动资金买入一线。如果要买入上海，可两年后卖出吴江，保留首贷资格将来最大程度使用按揭贷款杠杆；或者女方也可以先办理落户深圳，尽快使用稳健的首房首贷按揭上车。当然，鉴于女主户口现在湖南，投资买入长沙房产也是不错的选择，观观对于长沙的后势涨幅坚定看好。
结合以上首贷用于一线以及投资长沙的思路分别建议操作方案分别如下：
方案1：
择机卖出一套吴江房产，两年后买入上海房产或者尽快落户深圳购房
卖出吴江的房产，两年后启动资金保守估计一共有92万，拟购入上海或落户深圳尽快购入房产，可提前半年开始看房踩盘。该方案下，需要向亲友外借及幸运卡借贷部分资金，买入380万左右的房产。其中54万作为首付（3.5成），按揭贷款247万（6.5成）。家庭月收入3.67万，每月预留0.9万用于消费支出，还款1.98万，幸运卡是和税费贷都按5年核算，幸运卡可反复使用，该方案下每月依然结余0.67万。
方案2：
近期投资长沙房产
启动资金32万，可购入长沙180万的房产，其中54万作为首付（3成），按揭贷款126万（7成），家庭月收入3.67万，每月预留0.9万用于消费支出，幸运卡是和税费贷都按5年核算，幸运卡可反复使用，该方案下每月依然结余1.92万，可以酌情考虑借用亲友资质继续够入长沙房产。
两种方案下，方案1 一线房贷能撬动较大杠杆额度且涨幅稳定抗跌，金融属性好；两年后买入上海或者尽快落户深圳都是不错的选择，这个一线仅有的落户窗口期不会太长。方案2长沙单价低启动资金相对小，亲友熟悉当地便于操作。
买入时机
2018年依然是房产行情淡市，也不会有暴涨机会。2018年底至2019年上半年之间择机买入。
方案1 需待落户深圳或上海有购房资格后操作。
方案2 尽快看房，落户长沙后即可操作 。
后续贷款事宜可洽观观咨询，祝你早日买入心仪的房！
关于观观咨询的说明：
目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次费用优惠的回答。在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式通过个人微信（moducaiguan1）私聊。付费咨询会提供信息全面的客户背景问卷并推荐贷款顾问，选房时需要帮助也可继续咨询。
如果你觉得我答得好，欢迎来提问。
