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对于我们这种需要把全部积蓄掏出来，

还得借点钱凑首付、

在首都赖着不走的北漂屁民，

买房子前总有一个问题反复讨论绕不开：

房价还会涨么？会不会跌啊？

真悲催。我刚买了房，房价就跌了。

我安慰自己说，

我是刚需买房用来自住的；

没事，总会涨回来的。

今天在办公室，我语音采访了一下Horace，

我们在美国的房产经纪人合作伙伴。

采访完之后，我对着手机话筒大声说：

「Horace谢谢你！你说的太有价值了！」

事情是这样的。

请容许我采用倒叙的方式表达我异样的心情。

先说说Horace告诉我的房产投资理论，

再讲讲北京的房子我怎么买亏了。

Horace的房产投资论

“房子是不能一直贵下去的”

中国的一线城市和香港一样，房价已经很高了。房子不能一直贵下去的。为什么呢？因为房子相当于向你的未来，你的孩子，你的下一代贷款。假设你10年前买了所房子50万，现在房子涨到500万，你会说，咦，我赚了450万耶。再过10年或20年，你的儿子长大了，想买你旁边一套一模一样的房子，那时候的价格假设是1000万，他怎么买的起？

如果房价涨这么快，收入又不可能涨得一样快，那么他就只能去向银行贷款30年买这套房子，把钱交给旁边一个和你一样的人。你的房子增值了100倍，可这个钱是相当于用下一代越来越长的时间去还的。

所以这一代房子上的超倍溢价，相当于从下一代身上提取出来的，你的儿子要为它买单。这就是房子不可能一直疯狂涨下去的原因。

从这个道理上讲，香港政府和北京上海政府一样，不敢再让房子这样涨下去，尤其是住宅。房子还会涨，但不会是几倍，不会很多很多，就才正常。

“房子是比较省心的资产”

许多中国人看到国内房地产的限制和不确定性，就考虑进行海外资产配置，海外有许多种资产，而房子是比较省心的一种，并不是每个人都适合打理像股票这样的资产的，比较耗费精力，像我这样喜欢把精力放在工作上的人，就不太适合。所以我选择投资房地产，就是因为它收租回报很好，非常省心。西雅图房子的租金回报每年6个点是很正常的，而且在过去8年西雅图的房子每年都保持7%以上的增值。

美国的房地产是完全透明的，过去几十年所有的交易记录都可以去查到。

“投资类房子与自住类房子是两回事”

在美国，投资类的房子要选租金收益高的。租金收益高的什么样的房子呢？

位置好，交通方便，便宜的，破一点不要紧，简单的装修一下，干净整洁耐用，不需要进口瓷砖高级家装，就可以用来出租了。

那么美国人、日本人、欧洲人、中国人在做这个投资的时候思路有什么不一样吗？没有。大家对收租房产的概念是一样的。

许多国外机构到中国宣传投资自住两相宜的房子，都是美国当地人不会买的房子。

自住的房子，你不会用差的材料，这一块瓷砖用意大利的，那个地板是那种白的，这里高级一点，不能差一分一毫。这么高成本适合投资吗？不适合，投资回报率不高嘛。

如果我是租客，我不会因为你用了高级大理石不是塑料而多付一块钱。

我们判断自己的服务在国内是有空间的，就是因为我们的理念是让中国人和当地人的投资方式保持高度一致。就是买一些旧一点破一点的房子，地区好的，装修一下，干净整洁大方漂亮，收租。就是这样子。

这些年发现一个很有趣的现象。很多中国人，在国内做房产投资是很厉害的，在国外会买一些根本回报率不高的高大上房子。为什么会这样，因为他们在海外没有办法接收到有价值的信息，容易被一些感性的东西误导。

租金回报率是这么用的

许多人一提起北京的租金回报率1%，也就是100年的租金等于房价，满脑子就是：泡沫，绝对的泡沫！房地产炒这么高，无良炒房团真可恶！中国经济危险了，全靠房地产死撑！傻X吧，等着崩盘吧！

Horace给我讲了一个不同版本的故事。

Horace最近在香港住，我们知道，香港的楼市更疯狂。他说，他到香港找租房时，经纪人给他推荐了一套月租金10万港币的房子，他想可能不太需要租这么贵的，随口问了下这套房子的价格。经纪人说，1.2亿港币。

然后Horace进行了这样一番心理活动：

1.2亿的房子月租金10万，年租金120万，年租金回报率是1%。我在西雅图可以轻松找到一堆年租金回报率6%的房子（人家就是干这个的）。如果我用2000万港币在西雅图买房用来收租，每年的租金回报正好是120万。也就是说，我用2000万的资本回报，可以在香港享受到价值1.2亿的房子。

这才是有钱人的境界好吗，这才是租金回报率正确的打开方式好吗。这就是思维模式上的差距啊。当我们听到不理性的东西，想的都是怎么骂会更爽一点，而人家想的是这东西可以怎么来用。

北京买房经历：错过人生赢家

今年3月，经过半年看房，我痛下决心在房山长阳买了人生第一个房子，五环边很偏的地方。房价是4万一平米，总价320万。首付加中介费和税费，一共需要150多万现金。刚签了合同，北京各种限购政策就来了。

在北京买房，投资和自住目的兼具。因为过去多年北京的房子只有一种属性：房价涨得飞快，租金回报极低。所以哪怕你是自住，也一样是享受了房子带来的投资红利。

许多人，包括我，都算过一笔账，如果在北京租一辈子房又如何？租一辈子房子，都比在北京买这栋房子花的钱少。

这么想心理满足感很强，可以安慰一下自己没钱买不起房的穷逼心理。租金花了就没了，而房子可以保值增值，谁都知道能买房尽早买划算。

在北京租一辈子房，绝对是最下策，因为你没有任何资产。这是没钱的无奈选择。

努力攒钱，拼命挣钱，七拼八凑弄齐了首付，买了房子，月月还贷，是更好一点的选择。日子苦了，但生活有了奔头，有了冲劲。

但是。。。

如果按Horace的思路，我是不是当时可以考虑用手上150万现金，在美国西雅图买一所房子？每年6%的净租金回报是9万，够我在北京北边租一个月租7500块的房子，这样我和老婆通勤时间会直线降低，居住品质也能提升不止一个档次。如果我再贷点款，除了还贷，每月一万的租金回报也是轻轻松松。

生活品质这事儿重要吗？往眼前一俩月说不太重要，往远了说非常重要，生活品质上来了整个人的精气神儿都不一样，看事情的角度和策略也不在一个能量级上。有什么是比把精力专心放在成长上回报更高的吗？

如果我能在西雅图拥有永久产权的房产，又能在北京无限期高品质地免费住下去，我干嘛非要搞一栋不到70年产权的北京房子在手上？

我X啊，这才是人生赢家模式好吗。

复个盘：为什么我认为北京的房子买亏了

买的时候320万，现在300万妥妥搞定，这不是明摆着亏了吗。

这不是我指的亏。北京周边的成熟度还远远不够，对标美国大城市来看，周边这些区还有很大发展空间，只要有持续规划，地段就会越来越值钱，我坚信（不坚信咋整，钱都砸进去了）。

但是，总结这两个决定之间的差异，从决策的角度，我认为亏了。

在北京买房子，我怎么评估它的涨跌？刚需、土地供应、市场热度，都可以研究，可政策呢，我吃不准，你不知道下一个调控政策是怎样，你也不知道下一个时间段的规划政策会如何。没办法，反正需要住，又是资产，大跌的概率不大，现金放在手里贬值速度让人心痛啊。虽然是全部家当，那我就赌它会继续涨。毕竟过去一年多的时间房价翻了番，眼红。没错，就是赌。

在北京买房子，抛开刚需自住因素，是一场投机性决策。

如果在西雅图买房，依托于美国成熟的房地产市场，除非遇到概率极低的自然灾害、经济危机，西雅图每年六个点的租金，六个点的增长，是比较保守的预期回报。单从人口净流入一项来看，就很清楚看到西雅图房产投资市场的价值。过去6年人口总数增长了15%，这在美国是很夸张的。

投机和投资两个机会摆在我眼前，我永远都会选投资。这就是我眼中的决策正确，决策不亏。

这件事回头想想，问题到底出在哪呢？当时不知道海外房产投资，我没有另外一个选项。一方面房价在疯长，我不买，以后可能再也买不起，选择余地已经从四环沿线一路被碾压到南五环以外；另一方面，我不能眼睁睁看着钱放在手里贬值，就算是赌，也只能赌了。

问题其实出在视野的狭窄上。

中国的M2增速已经降至11%左右，看势头还会继续放缓。未来中国房价再出现2016年暴击式增长的概率不大。将目光放远一点，瞄向高净值人群普遍关注的海外房产投资，是一条稳健解决焦虑的投资思路。

格局的成长，是最大的投资回报。把时间和金钱投在见识增长和模式进化上，永远不会亏本。

人生嘛，走投无路、除此之外别无选择的时候很多；但很可能是我们自己见识的东西不够多，所以可供选择的路就少了。

要不然，我可能现在正租着北京一万块一个月的房子，面对丈母娘「你有房吗」的质问，可以毕恭毕敬地对她说：

我在美国西雅图有一所房子，它所产生的现金收益，足以让我不花一分钱在这里住一辈子。

（结尾情节纯属虚构，因为丈母娘从来没跟我要求过房子。括号内容对于家庭和谐非常重要，特此声明。）