婆婆将拆迁房子赠给租户，能要回来吗
家里有一栋房要拆迁，本来是很高兴的事。
向开发商进行拆迁权益申报时，却发现有人捷足先登——抢先申报了。
租客说业主已经在十年前将房子赠送给他了。
深圳的王太太最近就碰到了一件这样的挠心事儿。
一、情况简介
上世纪90年代，王太太的婆婆和公公，也就是张女士和丈夫在宅基地上自建了一栋房屋，张女士的丈夫去世后，张女士将该房屋办证在自己名下，并一直对外出租至今。
其中一位租户李先生声称，老太太张女士已于10年前将房子赠送给了自己，并手中持有张女士的一份房屋赠送声明，李先生也就是拿着这份声明向开发商进行拆迁权益申报。
由于这两年老太太也糊涂了，记不清也说不清当年是怎么一回事儿了。
那么，该房屋是老太太赠送给了租户归租户所有，还是只是出租给租户所有权仍归老太太所有，两家就有了争议。
那么，王太太作为张女士家的代表，如何维权？
二、法律分析
（一）张女士对该房屋是否享有完整的处分权？即是否享有100%的份额？
1 基本事实
张女士与其丈夫共同建造了该房屋，房屋竣工后其丈夫去世，张女士在丈夫去世后办理了房产证，产权证载明其个人持有全部份额。
2 法律分析
2.1 法律依据
《民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
……
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
2.2 参考案例
案例名称：孙秀珍与孙秀梅、孙秀芳确认合同无效纠纷上诉案
审理法院：上海市第二中级人民法院
案号：(2018)沪02民终8395号
法院认为：
根据现已查明的事实，系争房屋可以认定为孙延林与袁红珠夫妻共同财产，故袁红珠享有系争房屋50%的产权份额。孙延林去世后，因其未留有遗嘱，故其继承人袁红珠、孙秀梅、孙秀珍、孙秀芳进行法定继承。因此，在孙延林去世后，袁红珠在系争房屋中的产权份额大于50%；2009年11月5日袁红珠以房屋买卖形式，将系争房屋产权份额的二分之一赠与孙秀珍时，属于有权处分。
2.3 结论
该房屋虽登记在张女士一人名下，如果有充分的证据能够证明该房屋为张女士和其丈夫夫妻关系存续期间的共同财产，那即使房屋登记在张女士一人名下，也可能被认定为夫妻共同财产。
张女士的丈夫去世后，其继承人对该房屋中张女士丈夫的权利未进行过析产和继承，故该房屋应当由张女士（2/3）、其儿子（1/6）和其女儿（1/6）按法定继承比例按份共有。
即，张女士并不当然享有100%所有权和处分权。
（二）房屋赠与行为是否有效？
1 基本事实
张女士签订了声明将该房屋赠与李先生，李先生和其他第三人自十年前占有使用房屋至今。
2 法律分析
2.1 法律依据
《民法典》第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
《民法典》第一百四十五条 限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（已失效） 第一百二十八条
公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
2.2 参考案例
案例名称：束梅生、陈美芳第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书
审理法院：广东省高级人民法院
案号：（2018）粤民申1771号
法院认为：
根据龚浩俊提交的陈佛水书写的《决定》，陈某某将涉案两套房屋赠与给其义子龚浩俊。……二审判决采信龚浩俊所述并确认《决定》系陈某某所写，并无不当。虽然涉案两套房屋未办理过户手续，但房屋产权证书已经由龚浩俊持有，龚浩俊已实际占有使用涉案房屋多年，故应当认定涉案房屋的赠与有效。
案例名称：麦益泉、麦丽珍赠与合同纠纷二审民事判决书
审理法院：广东省广州市中级人民法院
案号：（2019）粤01民终2605号
莫x莲未在麦益泉提交的《赠送书》上的亲笔签名或按捺指印，故认定将涉案房屋赠与麦益泉系莫x莲的真实意思表示的证据缺乏充足的证明力。……尽管麦益泉述称自莫x莲死亡后涉案房屋一直由其占有、使用，但涉案房屋尚未变更登记到麦益泉名下，且麦益泉述称莫x莲生前亦未将涉案房屋的权属证明交与麦益泉，故认定赠与关系成立证据不足。
2.3结论
该声明具备了《民法典》以及相关法律规定的赠与合同的生效要件，该赠与行为极有可能被认为是合法有效的。
但张女士可以提供相反证据的除外，相反证据包括但不限于：
（1）该声明上张女士的签字系伪造；
（2）张女士签订该声明时不具备（部分）民事行为能力；
（3）案涉房屋的权属证明并未由李先生持有；
（4）案涉房屋并未由李先生（部分）占有使用。
（三）房屋赠与行为是否可撤销？
1 基本事实
张女士将该房屋赠与给了李先生。
2 法律分析
2.1 法律依据
《民法典》第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
《民法典》第二十八条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：
（一）配偶；
（二）父母、子女；
（三）其他近亲属；
（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
《民法典》第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
《民法典》第六百五十九条 赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
《民法典》第六百六十四条 因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。
2.2 参考案例
案例名称：姚某、郭某等法定继承纠纷民事二审民事判决书
审理法院：广东省肇庆市中级人民法院
案号：（2021）粤12民终2245号
法院认为：
郭安浦享有涉案房产60%的产权份额，由于其遗嘱中有处分所有权的意图，对其处分自有的60%产权份额的意图予以支持。但对处分剩余份额的行为属于无权处分，需征得其他所有权人同意的追认。虽然郭某等人曾在遗嘱下方签名同意，但该同意的意思表示不能明确除同意父亲郭安浦处分居住权外是否亦包含同意处分所有权。且即使当年同意的意思表示包含了同意郭某处分所有权，将其各自所有的份额赠与姚某，但郭某等人现在表示不同意将份额处分给姚某，而涉案房产至今未过户至姚某名下，且本案不存在《中华人民共和国民法典》第六百五十八条第二款规定的不得撤销赠与的情形。故根据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，郭某等人可以撤销赠与。因此，一审认为郭某等四人各享有涉案房产10%的产权份额并无过错，本院予以维持。
2.3 结论
涉案房屋并未办理权属转移，并且声明也并未经过公证或者属于依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，因此该赠与合同可以撤销。
三、律师建议
可以从赠与行为无效、赠与关系不成立、撤销赠与等几个角度去考虑。
1、如何主张赠与行为无效？
首先，赠与行为非赠与人真实意愿。
可考虑申请笔迹鉴定，如声明上的签字并非张女士所写。
其次，赠与时没有完全民事行为能力。
可考虑申请民事行为能力鉴定，如张女士当时欠缺民事行为能力或不具备民事行为能力，则也可主张赠与合同无效。
再次，赠与人擅自将夫妻共同财产赠与他人。
由于房产属于夫妻共同财产，可考虑从夫妻一方擅自将夫妻共同财产赠与他人的角度，主张赠与行为无效，至少也可主张赠与行为部分无效，即处分配偶的部分无效。
2、如何主张赠与关系不成立？
张女士家属可从以下三个因素进行抗辩，并收集相关证据：
首先，该房屋并未办理变更登记；
其次，该房屋的权属证明并未交付；
再次，该房屋还由张女士的儿子或女儿进行出租，并未全部由李先生占有使用（或可以说仅其部分占有使用）。
即力争从赠与房屋未交付未过户角度，主张赠与关系不成立。
3、如何撤销赠与行为？
如果赠与无效、赠与关系不成立两条路走不通，也可尝试撤销赠与的可能性。
首先，赠与人可以在房屋所有权转移之前任意撤销赠与，但公证和公益性赠与除外。
其次，任意撤销权的行使不存在除斥期间的限制，在赠与房屋权利转移之前即可。
再次，赠与人的法定代理人是否享有任意撤销权，存在较大争议和不确定性。
而行使任意撤销权的法律后果是赠与合同失去效力，权利人可以要求返还赠与的房屋。
