文/阿呆
每一个房产投资人在最开始的时候，都不会全部懂得贷款里面的所有关窍，在买房的过程中，再老的老司机也不一定能够把握好所有的细节。毫无疑问，前期你做的功课越多，你越能游刃有余的打通所有的关窍，从而获得最大的收益。
贷款大概是一种看似简单，但却承载了无数经济学原理的产品。真正的房产投资者，一定是精于数字计算，懂得选择最合适自己的贷款产品。
房产投资为什么能实现资产的快速增值？原因很简单，一方面是天然的3倍杠杆，另一方面就是绝大多数人都是“满仓”买入一套房。一旦房价上涨，那么你就会获得相当高的“自有资金利润率”。
如果说限购只是让你购买标的的方式变得麻烦复杂，那么限贷才是阻止你对抗通胀的一剂猛药。如今哀鸿遍野，求而不得的就是“处女贷”的资格，这已经比处女更加重要了。
在专业的房产投资者眼中，融资，才是他们的重中之重，而他们绝大多数的时间都是用来寻找资金的。
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首先，信用卡是最简单快捷的手段，它可以大大提前你上车的时间（当然，信用卡额度很关键，额度太低，就只能做日常普通消费用了）。我有一个京城的朋友，去年底已经成功上车，在北京购买了她人生的第一套房。她当时的手头上的自有资金说出来都没人相信，不到10万块钱。
10万存款都没有，想在京城买房无疑是痴人说梦，在上车之前，其实她也是很绝望的，她知道自己攒钱的速度永远跟不上房价的上涨速度，而且，她工资并不低，每月税后收入就有2W。在遇到我之前，她根本没想过会在这么短的时间内就可以买到房，在我了解到她的情况之后，我帮她做了详细的资金规划，而后，她的购房梦才得以实现（阿呆会在以后的文中讲她的故事）。
对一个刚刚起步的年轻人来说，真正的困难也许并不是月供，而是没有首付。在一线城市，就算是小户型，两到三成的首付，最少得准备50万左右的资金，而且是非中心区的房产。而他们积累的速度，按照市场上的一般理财方法，是很难短时间内拥有足够的资本，所以现在大部份年轻人如果不啃老，想在一线城市买房根本无法实现。而信用卡的作用，就是让你跳出这个阶段，从而可以让你在短期内迅速拥有上车的本金。
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除了信用卡，在一两年前，还有一种贷款产品，叫“首付贷”。那时有很多新楼盘的地产商都跟跟那些首付寸头不足的客户进行推销。这种产品其实利息不低，但仍有相当一部份客户愿意做这种短期融资（一般首付贷贷款期都在五年以内），目的就是为了不错过购房机会，因为他们知道房价上涨的速度，往往比他们预期的时间要快，如果晚一天上车，房价再涨，很有可能手头上的钱又不够首付了，所以尽管做首付贷后短期内还款压力巨大，但他们还是愿意接受这种高息产品。
但随着调控的手段越来越严厉，“首付贷”这个产品被打压下去了，现在不叫首付贷了，你可以叫它“个人消费贷款”（其实是换汤不换药），不过这种资金是严查的，用途是不能用于购房的，所以，各位朋友不要犯错。而且这种贷款的真实利率，比之前的首付贷还要高，需要谨慎使用。
关于利率，我有一个朋友在很早的时候就被坑过。
他那时候大学毕业没多久，第一次买车的时候，完全是小白。车行说贷款12个月免息，但是要5%的手续费。他一想，竟然有这么好的事情，不用利息只收一点手续费，理财产品的收益率都比这个高，肯定贷啊，而且把买车的钱放银行里还有得赚。于是乎，开开心心的就签了字，办了一个信用卡分期，直到后来他一算才知道，坑爹呀，这种无息贷款的真实的费率是远远高于5%的，没办法，花钱买了个教训。
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搞定了首付，接下来就是办理按揭贷款。在如今这个信息爆炸的时代，别以为什么不懂在网上一搜就知道，很多就算是买过几套房的人，都还不知道按揭贷款的选择，到底还款是等额本息好呢还是等额本金好？是选择20年还款还是30年？
这个问题的最优的解答就是，在年限越长的情况下，选择等额本息的还款方式就好了。至于算法，这里就不进行阐述，无论从收益性和安全性的角度考虑，这种还款方式都是最优，记住这个结论就好。
这时候有人要问了，信用卡刷了也是要还的，消费贷款借了也是要还的，而且房贷还是块大头，那要怎么还？总不能买了房后不用吃饭了吧？其实，房产投资和别的投资一样，都在于克制一些贪婪的欲望，需要正确的评估自己每月进项收入，在具体操作过程中，每个人的情况都是不一样的，碰到的形形色色的问题可能需要自己的真实实力去填补的，如果说你基本工资都不够月供，又没有其他开源，那阿呆就不建议你做这么复杂的事情了，毕竟人还是要生活的。当然，如果你真有实力上车，到后面你可以利用融资成本低的贷款，去置换掉融资成本高的贷款，从而减轻一部份还款压力。
高杠杆，空手套白狼这些是不是安全，完全是见仁见智的问题，当然你对你自身还要有相当的了解， 还要对当前宏观调控有一定的认识。如果你认为楼市还会一如既往的涨，那么高杠杆的风险只存在于，你是否能够拆借出资金来进行每个月的周转，这，才是最考验人的。如果你不看好楼市，那就继续过潇洒的日子呗，毕竟不是谁都喜欢背债的，对不？
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