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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
- 前言
- 人口出生率
- 人口老龄化
- 总结
前言
昨天的课程中，我给你重点讲了技术进步对城市化的影响，分析的结果是技术进步既不会逆转城市化，也不会降低房价。你想想你看过的科幻电影，未来的太空城市，也是密密麻麻。
今天，我们来讨论另一个很重要的问题，就是人口因素对房价的影响。充分调动中，有两个重要的情况经常被提到，一个是人口出入率的下降，年轻人变少，一个是老龄化，老年人变多，很多人担心着两个因素会降低住院需要，降低房价。
人口出生率
比如说，市场上有这样一种说法，说中国人口有一个金字塔结构，顶端是一个小孩子，中间是一对父母，底层还有4个祖父母，人口越来越少，老年人越来越多。
而且，小孩子会得到来自家里双方父母的多套住房，就会导致空房率增加，这会引起房价的断崖式的下跌。这种说法很流行，很多人可能都听说过，那么，房价会不会因此下跌呢？
我们还是先来看证据。下图给出了1970年以来我国每年出生的新生婴儿数，以及每年的预期寿命。
你会看到，新生婴儿数其实早就开始下降了，从1990年左右就开始大幅下降了，预期寿命也一直在提高，所以生育率下降并不是今天才有的事情，老龄化也不是今天才有的事情，至少已经十几年了。
可是这十几年房价一直是上涨的。这就说明，出生率下降和老龄化，并不必然导致房价下降，至少还需要其他条件。
刚才说的是国内的证据，国际上呢？我们知道很多国家，特别是发达国家，生育率早就下降了，老龄化也早就开始了，可是挡不住这些年房价依然是上升的。
比如说，德国，大家都知道德国的老龄化程度很严重，德国的老龄抚养比，也就是65岁以上的老年人和18-64岁的年龄人的比重，在欧洲很高，比很多国家都高，主要国家中只比日本低，比英国、法国、美国都高。
可是德国的房价，这几年涨得很快，柏林、慕尼黑的房价涨的都很快，2015年以来，欧洲房价增速最快的十个城市，有4个在德国。
这样的例子还有很多，我这里不一一列举，最后再举一个例子，就是大家谈论得很多的日本。
大家都知道日本的老龄化很严重，老年人扶养比达到45%，主要国家中是最高的，人口出生率也很低，现在只有1.4左右。远远低于保持人口问题稳定的水平，也就是2.1左右。
那么日本的房价是不是下跌的呢？1990年地产泡沫破灭以后，日本的房价是下跌的。
但是从2003年开始，日本东京的房价和世界的房价一起涨跌，并没有明显的下跌趋势。比如从2003到2007年，日本东京的房价是上涨的，金融危机平息以后，从2012年到2017年，东京的房价也是上涨的。
关于日本的房价，日本房产的投资机会，我们以后会有一堂课专门讲。这里的证据是想说，说人口老龄化和生育率下降并不一定导致房价下跌，这句话是立不住的，历史数据不支持。
这里说这些证据，我不是想说人口的变化不重要，而是想说不能从人口的变化直接跳到房价下跌的结论，而是要仔细分析，到底什么情况下哪里的房价会下跌。
比如说日本，东京的房价没下跌，可是不代表日本其他地方的房价没有下跌。
举个例子，茨城县在全日本的都道府县中，人口总数排名第11位，人口总数达到291.7万人，不算小地方了，距离东京40公里，不远很偏僻。
可是这些年，房地产价格一直是下跌的。从2003年到2017年，住宅价格累计下跌了44.8%，接近跌了一半（据日本国土交通省统计）。
为什么这里房价下跌这么快，因为茨城县是著名的“白发城市”，以老年人为主，年轻人都走了，人口持续下降，没有新增需求，房价当然下降了。
所以说，老龄化和生育率下降的背景下，房价还是会下跌的，关键是哪里的房价会下跌。
我们以前的课上强调过，决定房子价值的，有三个因素。分别是“位置、位置、位置”。真正深刻明白这个道理的标志，是不再泛泛而谈房子，而是谈“哪个城市的房子”、“什么位置的房子”。
严格意义上说，这世界上没有“房子”这个概念，只有“哪里的房子”这个概念，北京上涨的房子和偏远农村的房子完全不是一回事，价值相差上百倍。不同城市的房子也完全不是一个概念。价值可以相差几十倍。
所以呢，说人口因素会导致房价下降，是典型的似是而非。而且由于看起来很道理，欺骗性很强。
如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长之后，就会平稳，然后下降。
但是，人口的空间分布会变化，一些城市的人口会继续增加，另一些城市的人口会减少，前一类城市的房价还继续上涨，后一类城市的房价会下跌。
所以，老龄化、生育率的因素，并不是绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。下次别人和你说谈房价的时候，你一定要问：哪里的房价？
一些没有发展潜力的城市的房价，是会下降的，这些地方的房价本来就会下降，人口总量的减少，会加速这种下降。
人口老龄化
关于哪里的房价会长，哪里的房价会跌，我会用一堂课的时间专门讲。今天，我再给你补充一个老龄化不一定导致房价下跌的原因。
老龄化是什么意思？是人们身体变健康了，预期寿命延长了，这样一来至少有两层含义：
1. 老人寿命延长，那就是需要个住的地方，这就增加了住房需求
老人的看病需求大，不能住在很偏远的地方，不能住在山里，而是要住在有不错的医院的地方，那也就是大中城市；
从这个角度看，老龄化是增加了大中城市的住房需求的。我国的老龄化刚刚开始，现在很多六七十岁的老人，都要活到百岁以上，这是个很大的需求。
2. 现在家庭规模在变小，也是增加住房需求的
以前是四世同堂，三世同堂，现在是三口之家，甚至是两口之家。每个家庭一套房，这样给定总人口，家户数增多，对房子的需求也增大了。
根据统计局的数据，1990年的时候，平均每个城镇家庭平均是4（3.97）口人，到了2017年，下降到了3（3.03）口人，下降了四分之一。
这样一来，对于给定的人口总量，户数就增加了三分之一，对房子的需求就增加了三分之一。这是僵的数字，大城市的家庭人数还要少一些，北京、上海、天津、重庆四个直辖市分别是2.6、2.5、2.7、2.8，城市越大，家庭人数越少，住房需求越大。
里面当然有很大一部分是老两口住，但是现在人均寿命很长，每年都在增长，想腾出房子来，要很久很久。所以，老龄化不一定是减少住房需求的，很可能是增加住房需求的。
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总结
今天我们重点讲了人口结构的变化对于房价的影响，总结一下今天的观点，可以用三句话概括：
第一句：人口老龄化和生育率下降在国外已经发生，但是并没有导致房价的普遍下跌；
第二句：预期寿命的延长，以及家庭规模的减少，都带来住房需求的增加，导致房价有上涨的压力；
第三句：在不远的将来，我国人口总量将停止增长，没有发展潜力的城市的人口会加速流出，意味着这些城市的房价可能会下跌。在以后的课程中，我们会专门分析城市的发展潜力。
到今天为止，我们就结束了房价基本面因素的分析，我们分析了经济增长、通货膨胀、城市化、老龄化四个方面的因素，通过这部分的学习，相信你已经明白，中国的房价上涨，完全符合房价上涨的一般规律，也没有涨过头。从明天开始，我们将进入第三部分的学习，分析政策因素的影响。
