上接:老人卖房中的隐情（上）

李老太的房子经子女中的老二运作后“买”走了，其他子女以李老太的名义打官司讨要。经法官调解老二把房子退还回来。案子了结不过半个月，子女中的小五以同样的价格、同样的方式再次把李老太的房子买走了，李老太再次打起官司。但是，法院判决原告李老太败诉。

1.

看着眼前案件的一审判决书，调解员老陈、助理小姚陷入沉思。

半晌，小姚开口说道:“这个案子有点蹊跷哈，同样的案情、同一个法院审理，只是不同的被告，却有着不同的结果，这里边的道道，还真的要琢磨琢磨。”

老陈没有马上搭话，过了一会儿才说:“你注意到了吗，第一场官司是调解结案。如果也是法院判决，极有可能与第二场官司的判决结果一样，都是李老太败诉。”

“不会吧，”小姚反问道，“你的这个说法有什么依据吗？”

“事情是这样的啊，”老陈说起正经事儿，一本正经如同当年讲课时的样子，“按照最高人民法院的指示，‘类案同判’是案件审理中必须坚持的基本原则之一。”

老陈说，相类似的案情必须做出相同的判决，否则，将无法做到法律的统一适用，不能保证法律的正确施行。当然，更谈不上判决的公平公正。

为此，最高人民法院要求每个案件在作出判决之前，必须检索、提供最高人民法院同类案件的指导性判例，或者上级法院、同级其他法院，以及本法院同类案件已有的判决。法官必须依据这些检索到的判决书的内容，作为本案判决书的基础。

“哦，明白，最高院的这个要求太重要了，要不然，很难统一适用法律的标准。”小姚略微沉吟说到。

“那么，结合这个案子，你有什么体会和想法？”

“有啊，李老太告小五的案子至少是依据了本法院已有同类案件的判决。否则，原告持与之不同的判决书提交上诉法院，肯定会被二审改判的！”

“对呀，这样的分析首先在逻辑上站得住脚。”

“这只是一个方面，我觉得还是要分析判决内容在案件事实认定、法律适用是否存在问题。”

“这是当然，那你来说说，李老太与小五这个案子你是怎么看的？”

2.

“我做了些功课，只不过还不能完全确定。”小姚谦虚的开场白后，道出自己的想法。

第一，房屋买卖属于当事人处分自己物权的行为，依法应当采用书面合同的形式完成交易。而且，必须经过政府不动产登记机构办理过户登记手续。

房屋买卖合同一经依法成立即具有法律约束力，买卖双方必须履行各自的义务，完成房屋买卖交易的全过程。任何人在法无规定的情形下，不得随意解除合同或者拒不履行负担的义务。

第二，房屋买卖必须依法办理登记手续。办事人员未能按照规定程序办理相应的手续，当事人得以该“具体行政行为违法”为由请求人民法院撤销该房屋过户登记。

第三，本案诉求为撤销原被告之间房屋买卖合同，撤销了涉案房屋买卖合同，持法院判决才能要求登记机构把房产改在李老太名下。按照民法典的规定，重大误解、以欺诈手段、受第三人欺诈、以胁迫手段实施签订的合同，以及显失公平的合同，得以依法撤销。

李老太二个案子的代理律师，依据民法典的规定以显失公平为由要求撤销李老太与老二，以及与小五之间的房屋买卖合同。

按照民法典第151条的规定:“⼀⽅利⽤对⽅处于危困状态、缺乏判断能⼒等情形，致使民事法律⾏为成⽴时显失公平的，受损害⽅有权请求⼈民法院或者仲裁机构予以撤销。”这是李老太诉求的法律依据。

李老太的代理律师认为，老二、小五涉嫌利用李老太缺乏判断能力，以低于市场价将房屋买走，损害了李老太的财产权益。

第四，本案房屋买卖合同的价格很重要，但并不是确定合同显失公平的唯一标准。被告小五是否存在利用原告李老太缺乏判断能力，是否忽悠了李老太才是关键。如果房屋售价确实是李老太的真实意愿，即便远低于市场价也不构成显失公平。

第五，本案原被告双方争议的焦点在于:李老太是否真心实意、完全自愿的把自己名下的房屋，以低于市场价卖给了小五。

原告律师围绕着房屋交易时段的市场价提交证据，同时，提交李老太年老体弱等方面的证据，证明李老太缺乏房屋实际价值的判断能力。

被告律师围绕涉案房屋买卖交易，提交房屋过户登记过程中各个环节的书面材料，证明所有材料均有李老太本人的亲笔签名，并由本人按了手印，以此证明此次房屋交易确实为李老太真实意思表示，没有欺诈、胁迫，也不存在利用李老太缺乏判断能力的显失公平等情形。

“不错，不错，很全面、很有条理。”老陈喝着茶，认真地听小姚的案情分析，称赞说:“像个老师在讲课。”

“哪里，哪里。”小姚喝了一口茶，接着道:“现在看来，原告李老太方面提供的证据难以说服合议庭。因此，办案法官采纳了被告提交的证据，所以，判决被告小五胜诉。”

“对，是这样的。毕竟开庭之前李老太过世了。原告方面确实很难证明她签字的合同等手续，并不代表她的真实意愿，而是被小五忽悠的结果，”老陈接着补充道。

“这么说，签订房屋买卖合同，双方办理了过户手续后，就很难再把房屋要回来。”小姚问道。

“对，房屋买卖不是小事，不要以为这仅仅是家庭成员之间的内部事务。不能想卖就卖，想要回来就能要回来，除非大家协商一致同意。不然，整个社会交易秩序就会乱套啦！”老陈解释道。

“李老太与小五的这个官司，接着打下去二审的前景如何，李老太真的就没有一点希望吗？”小姚又问。

“二审时，如果事实认定不存在重大出入，法官一般都会判决维持原判。一审法官依据现有的证据认定李老太签名真实，不存在弄虚作假的情况，房屋买卖合同合法、交易合规，为此做出的判决也是中规中矩。老陈接着补充道，“认定本案房屋买卖不是李老太的真实意图，确实很难。”

老陈、小姚研讨一番后，小姚强调说:“房屋买卖无小事，即便家庭成员之间的房屋买卖，也要守规矩，所有手续的签名千万马虎不得，这是当事人真实意思表示的最为重要的标志。”

3.

“陈老师，李老太那个官司上诉了。你猜怎么着，原告代理律师查找到对小五不利的证据。”这天，老陈刚走进第五调解室就见小姚晃着手里的材料大声说:“小五买房中存在弄虚作假的行为，被抓了个正着！”

“噢，怎么个意思？”老陈急忙问。

原来，李老太的代理律师把房屋买卖过程重新梳理了一遍，发现小五买房过程中虚假出资，以借来的资金打入李老太的账号。三天之后，就把这笔购房款转出去又还给了出借人，这个做法显然就是糊弄李老太嘛！

“欺诈！”老陈眉头紧皱，“这个事情大了，如果小五解释不清，拒不真实出资，这个房屋买卖合同必定要撤销！”老陈感慨道，“看来，这个案子要反转了。”

李老太与小五房屋买卖合同纠纷，再次引起老陈、小姚的关注，期待案件二审的结果。

敬请阅读:老人卖房中的隐情（下）