炒股超过十年的人，大多数在房地产上赚过钱，但也容易近几年在房地产上亏钱。
因为这两年的估值看上去太便宜了,好像随时都能反转——房地产行业这几年的下跌，可以作为“价值陷阱”的经典案例。
可是，今年以来，在大盘整体性大跌的市场里，在行业基本面彻底转差的时候，房地产股反而逆势上涨。一些有财务风险的公司，几乎要翻倍了。
那么，房地产行业出现了长线拐点的机会了吗?
要理解房地产行业的投资机会,必须从地方官的“政绩观”这个非经济的角度入手。
作为地方官，最重要的目标，就是升官。
官场的特点是“对上不对下”，升迁只需要上级认可，上级考核什么，下级就关注什么，这就是政府体系“以人事为核心”的激励机制。
GDP代表政绩，GDP排名是官员升迁的核心政治资本。
“以经济建设为中心”不是一句空话，而是考核的核心。那么地方政府的钱从哪里来呢?
简单说，就是：土地-金融-财政-招商。
土地财政，最简单的理解，就是国有土地和用较低价格征收集体土地，以市场价卖给房地产开发商，中间的差价为土地转让金，再加上土地开发的一系列税费，即为土地收入，其中大部分都是地方政府的预算外收入。
这是一笔巨大的资金，2021全年的土地出让收入占地方财政收入的比例高达41.47%，中西部地区的比例更高，土地收入成为地方政府的命根子，对官员升迁的作用巨大。
这让地方政府挖空心思把土地财政发挥到极致。这就是“土地金融化”。
但中西部地区和三、四线城市的工业化速度远远跟不上城市化速度，结果是新城空心化，房子卖不出去，大部分地方政府陷入债务危机。
因此近十年，“控房价”成为中央对地方政府的硬指标。说到这里，本文的主角房地产开发商终于出场了。
房地产业并不是一个正常的行业，它更像是杠杆的“击鼓传花”的游戏。
进入市场的土地都是加了杠杆的，把土地卖给房地产开发商，相当于把政府债务转变成企业债务，企业把土地顺利变成房产卖给居民，相当于杠杆从企业转给居民，居民再花几十年的时间还房贷，才能把这笔杠杆消灭掉。
更要命的是，只要政绩考核的重点和地方官积累政绩的要求不变，城市扩张的速度就不会慢下来，这个游戏想要继续玩下去，就需要让居民源源不断地买房子，显然不可能。
当然，还有一样东西可以救地方政府，长期看，也可以改变土地财政。
那就是房地产税。
事实上，房地产税作为典型的地方税，最重要的用途是为未来地方财政开辟一个稳定的税源。
所以房地产税不但不会打压房价，反而会成为房价的定海神针。一旦房地产税成为地方政府的主要来源，土地财政和由此而来的土地金融问题也会慢慢消化，房地产行业也将会回归本源。
理解了土地财政、“低毛利高周转”模式的成因，以及未来房地产税的影响之后，就可以看一看未来房地产行业的投资机会。
由于人口进入负增长阶段，除了少数一二线城市的人口聚焦效应之外，未来大部分地区的房地产需求是平稳中下降的。
但最大的变化在供给侧。
房价并不只关乎地产商的利润，居民的资产，还关乎地方政府的债务。地价下跌，代表抵押物价值下降，代表地方政府资不抵债，地方政府又无法破产，要么中央政府承担，要么变成银行坏账。
所以今后一段时间的房地产政策，既不能让房价上涨，也不会让房价下跌，而是慢慢消化地方债务问题。
房地产税是大概率出台的。
看三年的时间内，房地产仍然会回归老路，除了剩下的玩家财务更稳健之外，其经营模式不会有本质的变化，因此，这一段时间，房地产公司的估值和业绩可能会修复到正常价值股的水平。
但更长的时间看，存在巨大的不确定性，新房开发业务终将萎缩，房地产税也会出台，未来的开发商需要探索新的商业模式。
或者是自持物业，或者是成为政府保障性住宅的营建商，或者是其它模式，这是未来能否进一步提升估值的关键。
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