猪小蒋：

和男朋友去看房。

房子很满意，但买的太急，跟中介、房东很多东西没谈清楚，过程中交了很多学费。

如果越女能讲一讲二手楼买卖的流程，帮助一下后面买房的小可爱们就好啦！

越女：

说说我的经验吧。

二手房买卖的流程，大致来说是这样的：

准备：看房子——讨价还价

前期：双方签约——给付定金——审查购房资格

中期：交首付——网签——申请和办理贷款

后期：过户——交房

房子这种大东西，因为交易太漫长，哪个环节出问题，后续波及都会很大。

所以建议大家在买房时，把所有可能产生纠纷的地方明确下来，再签约。

不然很容易被坑。

很多人会比较依赖房产中介，因为他们专业。

未必。

楼市政策变化快、中介的流性又大。有一些人其实半懂不懂的，未必能给你最佳的指导。

同时他们又特别希望你早点成交，所以很多人会在催促之下快速签约了。

然后再被迎面而来的困难糊一脸。

这种情况不少见。

二

据我观察，最近容易出现问题的流程，是贷款。

随便举俩栗子。

一位读者小伙伴今年在京买房，中介一直说贷款没问题。

但事实上他们夫妻俩在京已有一套房贷、在外地也有一套，虽然还有购房资格 ，但贷款是不行了的，很多银行都拒绝。

中介也不知道咋办好，只能不停的联系新银行、四处托关系。

还有一个朋友因为工作原因被拒贷，自己托了很多关系才找到靠谱的业务员。

情况基本类似吧...

中介事先打保票，事到临头一头包。

这种情况怎么办？

其实很简单，各种政策都有主管机构，自己最好直接联系官方平台，一一咨询清楚。

比如去房管局查房子的产权归属、抵押、转让、查封情况；

问一问房地产交易中心最新的限购政策；

去银行咨询贷款方案；

打电话给税务局问一下税费。

....

虽然看起来费点事，但能在开端把隐患都消除。

免得流程走了一半了，才临时卡壳。

我的一个经验是：

很多人觉得官方很冰冷，没有效率。但你在办大事时，无论是房管局，还是银行，你打个电话问一下，比中介的信息要准确、靠谱得多。

虽然委托中介一般也没问题，但自己舍得花时间去研究一下，会少吃很多亏。

二

有一些问题不常遇到，但遇到了会比较难办。

比如房子抵押好几个地方怎么办？房子产权是几人共有怎么办？涉及继承问题怎么办？

我有一个朋友在国贸租了一个办公室，房东是两个好友，一起出钱买的。

最近其中一位突然去世了，身后好几个子女，现在房子归属迟迟不能决定，物业费都没人交了...

两个房东还算少，我另一个朋友租的房子，还有四个房东呐。

想想就头疼。

遇到以上情况咋办？

一定要看房产证，最好能去房地产交易中心查房地产登记簿，明确房子是几人共有。

以及抵押、查封、转让等情况。

如果产权属于好几个人，签合同时大家一定都要到场。

尤其是买老人名下房子，不能一切让房主子女代劳。

而像我朋友这样，房东是几个人而一个人已经去世的情况，一定要等继承问题解决清楚明白了，再下手。

免得纠纷。

三

买二手房时常见的另一种纠纷，是卖方毁约，不卖了。

在房价飞涨时尤其常见。

能协商当然最好协商，但一旦准备诉讼，一定记得先把房子申请保全了，为强制过户做准备。

免得房东转卖他人，让情况更复杂。

当然涉及到诉讼，就需要请专业律师，具体我不多说了。

官司嘛，谁都不想打...费心费力。

还是在源头把隐患消除——

咱们在签房产合同时，对容易产生纠纷的地方，最好要在附加条款里约定清晰。

比如，卖方违约怎么处理、遇到限购限贷了怎么办、房贷没办下来怎么办、过户时间超出约定时间怎么办、户口什么时候迁出去、房主到期不迁怎么办....

具体时间点、违约惩罚措施，一一写清楚。

不要嫌麻烦，也别不好意思。

毕竟买房是大事，利益相关必须较真，最好专门抽一天时间，买卖双方坐下来聊透了。

可别全听中介的，在合同上随便打几个勾勾，就糊弄过去。

四

让我想想...

买房时还容易遇到的一个事，乱收费。

我弟弟前段时间买房，中介对他说，我可以帮你贷款，收3%手续费；还有一些人买新房时，开发商说必须通过代办公司贷款。

也是很让人费解了。

3%的手续费，实在是个不小的成本啊。

如果你要包装自己，美化一下收入流水、信用资质什么的，那找中介代办贷款，没毛病。

但像我弟弟这种良好公民，从不逾期，身家清白，其实没必要找代办吖。

直接问银行更好。

同学在银行做支行长，他说，银行是很愿意房贷客户直接找上门的。

没有中间商赚差价，大家都开心。

写了很多了...

其实买房过程中可能遇到的坑，也不止这一点点，我只是写了常见的一些。

说多了，眼泪都成诗。