2018年万科喊出了“活下去”的口号，这波预判让万科及时规避了房地产现在面临的困境，成了现在唯一一个混得还行的民营房企。8月23日，任正非在华为内部论坛中也提出了“活下去”的口号，房地产还凉着难道科技行业也步入后尘？到底是“现金为王”还是“咬牙买房”，今天从住房租售比和住房刚需给大家解析下现阶段房产是否值得入手
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什么是租售比
租售比本身很简单，就是租金和房价的比值。通俗说你买房子时关心的是房价，买房后着急往外出租，关心的是租金，两者一相除，就是租售比。租售比是判断房价是否「合理」的一项重要指标。针对某一个具体的房子你可以计算它的租售比，对于某一个地区，比如青岛城区，你也可以计算平均的租售比，后者可以作为判断这一地区房价状况的参考。
这两个因素虽然都是房产，但代表了两个完全不同的市场，而这两个市场在很多人认为又是割裂的。主要原因是在过去的20年，房产更多的归类到了类似于股票的投资品，而租赁的房租像是股票派发分红，对比房产增值部分的价值微不足道。
不得不承认房产是过去20年最好的投资品之一，对绝大数普通人来说甚至可以说是最佳投资品，以魔都上海为例魔都房产从2000年开始到2018年就已经暴涨了16倍。
如今在房住不炒的基调下，自身的投资属性不断被剥离，很多板块的房价已经跌回了七八年前水平，绝不再是能闭眼瞎买都能保值增值的，租金来带的收益就显得尤为重要，租售比就更看出哪些板块已经回归居住属性，哪些板块仍是投资占据主导。
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租售比反映了地区房价是否「合理」
国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点50城来看，2022上半年平均租售比为「1：617」，（为方便看官评估折算为51.4年）远远偏离国际标准，且较2021年（51.3年）偏离程度有所扩大。其中，东莞租售比为77.6年，高居榜首，就意味着居民需要77.6年才能通过租金收回买房成本。其后依次是厦门（77.4）、宁波（71.8）、三亚（67.3）、「青岛（63.8）」、苏州（62.4）
整体来看，这几个城市算上开发商开发、销售、交付时间收回成本的已经接近甚至超过土地使用年限70年，这样看来买房显得得不偿失。有人说难道不看房产本身的保值增值了吗？下面我们接着从住房刚需和买房投资角度来聊聊到底现阶段能不能买。
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开发商和房托嘴里的住房刚需
「刚需」这是房地产开发商以及类似于任大炮这类的房托特爱挂嘴上的一个词。撩拨公众情绪，是他们的惯用伎俩，他们希望你相信的是，房价会一直涨，房价涨是因为住房需求高。但是需求高不高，从租售比就很好看出。一个区域的租金水平，反映的是当地居住需求和住房供给形成的价格平衡，简单地说，一个地方房租越高说明这地方「居住刚需」越高。当然了，房价也反映了居住需求，但是房地产本身的投资属性，房价高不一定能说明居住需求高。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年中国重点50城租金回报率为1.95%，较2021年持平，租金回报率整体较为稳定。各个地区同一年的房租并没有明显的波动，恰恰说明居住刚需、供给没什么变化，暴涨的仅仅是我们上面说的「租售比」。再进一步说，租金反映实际的居住需求，房价如果比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的成分。
记住：一个地方租售比高，说明这个地方的房子目前「是用来炒的，不是用来住的」——炒房需求比真实的住房「刚需」要大。
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那些投资性质买房
在说到投资房产，首先我希望您能明白一件事，「是国家经济的发展带动了房价，而不是房价带动了经济发展」。国家从2016年就开始提「房住不炒」稳房价、去泡沫，如今国家经济更是增速明显放缓，各位看官又有多少敢拍着自己胸脯说自己的收入稳步上涨？再细数一下如今暴雷躺平的房企，都是那些当初不听劝告推波助澜的房企，会有如今的结果也在情理之中。「越是炒房的，越在意价格」，同股市一样，上涨得越厉害买入的人越多，下跌得越厉害越不敢买，现在断供的那一批人很多都是17年、18年花光6个钱包高点买入。房子有可能升值不错，如果你有多于一套房子，那么你平常不住的那几套算是你的资产。但是如果您花光了存款勒紧裤腰带买了一个房子投资，那么这不是资产。拥有它不能给你产生任何正的现金流，正相反，持有它需要不断的现金投入，这本质就是一项负债。
长期的调控，让大家对房地产的预期降低，房产好像增值更难了，而且「大多数人是不愿意承认房子普遍暴跌的事实，尤其是二手市场」，防御性保值才是现阶段房产投资主要方向。热点板块房价高、购买力强劲，去化率高，有的红盘甚至需要抢楼层，但是往往已经到达价格极限，甚至透支了学区、地段、规划兑现等。而打折卖房和降首付的区域，这些板块内楼盘数量多且位置集中，去化压力大，价格上的让步回调或许已经到达投资洼地，比如我最近一直关注的蓝谷板块。
如果你是刚需族，其实这个问题不用思考，因为对于刚需来说，房子的居住属性排在首位。无论是降首付比例还是打折卖房，都是降低门槛便于上车，但是如果要掏空钱包才能上车，我建议您做个等等党未必不好，贯彻“手里有钱心中不慌”的思想。同时你要谨记「你永远不会买到市场最低最便宜的那套房子」。所以以最低最便宜为目标的话，结果就会像之前二十年后悔没有入手买房的人一样。
我仍认为未来20年，房产是不错的投资标的，但是难度加大，不再是能闭眼瞎买都能保值增值的投资利器了。
对了还有最后，有些领导已经拿华为那段话来pua下属了。
有的人拿自己一家公司的困境和命运等同于全中国所有企业的命运，等同于怪罪于全中国全世界经济的困境，未免也太傲慢了吧？作为一个被全国人民常年支持景仰的企业，就更有责任去维护去提升这种国家经济信心，而不是轻飘飘地站出来试图拿自己一家企业的困境去绑架去传染整个中国的市场和经济。
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