房地产投资特点

一提到房地产投资，动不动几十上百万的资金。让很多人望而生畏，尤其是大城市的年轻人，可能从很早就看好房地产，但苦于资金不够，所以只能眼巴巴的看着房价这班列车从眼前飞驰而过。

房产高金额和高杠杆

在过去的十几年，如果你是刚需，资金缺口又不是很大，那么你应该学会合理的利用杠杆，通过金融工具来解决现实的居住需求；

也许你当时觉得债务很重，但只要你看清了过去十年的金融化大势，那你就应该明白，十年前的1块钱债务和十年后的10倍收益相比根本不值一提。

现在而言，如果你不是刚需，而且资金缺口很大，那问题就不一样了，高杠杆借钱去买房并不是一种很明智的选择。

过去十年你这样干可以，因为房价的表现太过突出，不仅可以消化杠杆，还能获得很高的额外收益。

但未来十年房价不可能再重复过去十年的奇迹，波动会加大，这个过程中如果还继续套用过去的方式，会有很大的风险，尤其是对一些中小城市的投资者。

房子的流动性差

房子作为一种很“重”的资产，流动性比很多金融资产要差的多。

尤其是在中国，房地产市场的交易成本明显高于其他国家，我们的交易成本包括契税、所得税、营业税等；

大概是房价的4%到5%左右，这些成本会对房地产的交易产生限制，降低其流动性。

现在房地产交易的成交周期明显偏长，少则半月到一月，多则半年到一年，尤其是地产下行周期的时候，很可能有价无市。

此外，国家现在定调房住不炒，对投机买卖施加了诸多限制，这导致购房者群体明显缩小，也会限制房子的流转。

因此，直接买房其实是投资房地产不是唯一的方式，个人也不是一定要有大额的资金才能参与房地产的投资。

在金融市场如此发达的今天，我们完全可以通过很多间接的方式投资房地产，不仅一样可以分享房地产上涨的红利，而且可以避免房地产资金占用大、流动性差的风险。

1万块投资房地产的三种方式

第一种是房地产相关的股票

我在有些文章中提到过，中国的股票是不怎么靠谱的。而有过去的十来年，在买房者分享房价上涨红利的背后，还有一个最大的受益群体，那就是房地产企业。

一类是房地产开发商，比如我们熟悉的“招保万金”。

另一类是房地产相关的服务商，比如房地产交易中介、房地产网站等等。

投资这些企业的股票一样可以分享房地产发展的红利，但由于大部分房地产服务商是在海外上市，国内投资者不便参与，所以主要的投资方式就是投资A股市场上的这些房地产开发类企业。

股票市场的门槛和流动性优势自不必说，但房地产股是和房价是否吻合呢？

这个的确需要具体分析：

从历史来看，中国房价和股价存在一定的相关性，房价上涨，房地产企业业绩上涨，从而推动房地产企业股价上行，但考虑到货币政策、地产调控等政策调整影响，房价和股价变动并不完全同步，一般房地产股会先于房价反映利好政策。

以2014年到2017年的这一轮上行周期为例，房价和房地产股节奏有明显区别，2014年房地产市场行情还没有明显反映，主要是930新政效果暂时还未显现；

全国百城住宅价格指数连续8个月下跌，但此时房地产股已经开始逆势上涨，申万房地产指数上涨了65%，跑赢同期上证综指53%的涨幅，不少房地产个股翻番。

2015年在3·30新政和连续双降等多重利好的催化下，一线城市房地产行情正式启动，量价齐升，房地产股表现也还不错；

但2016年房地产出现过热，中央提出“抑制资产泡沫”，政策转向的时候，房价表现还很坚挺，但地产股已经提前反应，申万房地产指数全年涨幅在29个行业中排倒数第六。

由此可见，在进行房地产股票配置时，需重点关注捕捉政策转向拐点；

具体来说是在政策松动时，房价可能还没启动，但已经是投资房地产股票的好时机，等到房价涨到后期，尤其是引发政策打压的时候，即便房价还在涨，但房地产股票的行情也走到头了。

上面这些公司在2017年一年股价上涨

当然，在进行股票投资时，除了关注房地产周期之外，还有两点需要特别注意：

一是要防范企业分化的风险。

过去是鸡犬升天，未来是大浪淘沙，随着房地产行业的集中度提升，房地产行业内部的分化可能会进一步加剧，落后的企业可能被淘汰，龙头企业可能会强化。

二是要防范企业去杠杆的风险

房地产和杠杆相伴相生，房地产企业投资需要大量的资金，其中大部分是通过杠杆实现的，在严监管的背景下，去杠杆势在必行，进而对房地产企业融资产生一定的影响，需重点关注其中存在的风险。

第二种是房地产相关的基金产品

按照募集方式，有公募基金和私募基金两大类。

公募基金主要是房地产行业主题基金，主要是针对二级市场，与房地产股票走势高度相关，需要投资策略可参考房地产股票投资。

私募基金主要是房地产投资基金，主要是针对一级市场，投资者需满足合格投资者要求，参与房地产企业和项目投资，从中获取投资收益。

通常房地产投资基金收益较高，多为15-20%左右，因为过去十多年房地产一直处于上升周期，但就产品本身来说，一般周期较长，风险相对较大。

在具体投资过程中应结合发行主体资质、投资标的质量、基金管理人历史业绩等多个因素，全面评估投资的安全性和收益性。

第三种是房地产相关的资产证券化产品

包括类REITs、CMBS、房地产ABS等类型，具有类固收属性，对投资者门槛相对较高，需满足私募合格投资者要求。

未来最主流的就是REITs，也就是房地产投资信托基金，是国外房地产投资的主要形式，和基金的运作形式相似，通过发行股份或受益凭证的方式募集资金；

由专门的托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产相关投资经营管理，到期将房地产投资收益按比例进行分配，从而实现分散投资、集中受益，长期回报率相对稳定。

目前国内REITs尚处于起步阶段，更准确的说是类REITs，多通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式对接私募合格投资者。

不管什么样的市场，都会有投资机会，任何的投资都是有一定的风险和要求的，除了资金要求，对专业知识的要求。即使有一定的资金，不管想选择哪个渠道，都要权衡自己的风险承受能力，充分了解后才做决策。