今天文章有点儿干...
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先铺垫几点，方便摆正预期：
只有背上贷款，你才会意识到现金流量表的重要性。
贷款体系之前写过，如下图：
资本集中才有力量，风险分散才够安全。
贷款／负债／加杠杆 说的都是一件事。
看起来是跟别人借钱，其实是跟未来的自己借钱，因为还钱的是你。
2
贷款体系有三个意义：
a.最核心的作用是作为「人生安全边际」之一，是用来应急的。这部分主要靠信用卡额度和个人信贷额度，后面会细说。
b.是用来投资的，既然上面放水，你还想发财，肯定得拿锅碗瓢盆接着。这些锅碗瓢盆，就是贷款体系。
c.M2有多高，相信大家都有数。贷款利率不会高于M2，所以持有负债本身就是一种财富。
说得明白些，贷款额度本身就是你买房收益的一部分。
如果还有在诸如「要不要贷款买房？」「没有好投资渠道，要不要先把房贷还了」这种问题上纠结的... 好自为之。
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什么是好的负债？
五个标准：
长债，期限越长越好
稳定（别三年五年还清一次）
利率低（用IRR算一算）
额度高
先息后本好于等额本息好于等额本金
对不同的人来说，好负债也不一样：
单位好的人，优先发展个人信用贷，可以准备100万左右的信用贷额度备用（随借随还）。至于什么是好单位，银行有白名单。
单位一般的人，优先发展信用卡。
第一张一定要搞一张额度大的，年费无所谓（如果第一张额度只有三千，基本废废）。
最好线下申请，充分展示自己的加分项。比如有房啊。或者像招行信用卡，最有效的办法就是50万存三月，升级金葵花。
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信用卡（看不懂忽略本条）
优点：利率最低
单次千6手续费，50天免息，实际年化利率4.8%左右。
缺点：额度少，操作频繁
一张卡，一年要搞8回。看起来是8回，实际要更多（因为得刷得有零有整），还要精准统计还款日期。
要点：多张操作，非常考验执行力。要用excel统计。
每次不能刷满，要留点儿额度。
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养流水是为了更好的贷款
首先有一张固定的卡，资金往来尽量都用它来做。
我就用的招行，先升级到金葵花，很多时候还是挺有用的。
有稳定的收入，最好是工资，或者固定时间段的稳定入账。
收入要有零有整，麻烦你装得像一点儿。
工资到账就转到别的理财里，可以的，没问题。
也可以买一些所在银行的活期产品，你总要做现金管理不是么？
如果是奔着房贷做，月收入要是月供的两倍。工作单位、公积金、财产证明和流水一样，都可以为你的信用做背书。
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买房的贷款选择
买第一套房。
最好的就是公积金，组合贷，住房按揭。
如果首付有缺口，月供没问题的话，可以考虑一下融资手段。
买第二套房。
筹钱全款买。要点：按照最低的网签价缴税。
一定要往死里砍价。
和征信没啥关系了，各种信贷手段都可以用上。
提前准备一家有流水的公司。拿到房子后，转做抵押经营贷，把短债置换成长债。
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抵押经营贷是额度最大的借款工具，当然主要看你的抵押房产值多少钱。
抵押经营贷需要公司辅助，不管你是公司的法人，还是公司的股东，都可以借。负债不上公司征信。
目前比较好的抵押贷产品年化利率5.7%，等额本息还款。
利率在7%以下，都算不错。
目前市面上我能看到的最低的产品，年化利率是5.7%，已经和二套房的按揭利率相差无几了，而且抵押经营贷的贷款成数会更高。
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债务管理有几个原则，我来说说：
老话说，债多了不愁，指的是，月供是生命线，月供压力比贷款利率还重要。
利率再低，还不起月供照样玩完玩。尽量用低利率债务替换高利率债务，尽量用长债替换短债。
就这么多，大家各取所需。
信用大于天，在当今是大数据和信用的时代，更加显得尤为重要，你的信用价值百万！信用是金融融资杠杆的核心，保护好自己的信用，爱它犹如爱自己！
